短山（Short Hills）房市2026：房价、利率、房产税与展望

短山（Short Hills）是一个以独立屋为主的市场，房价远高于Essex County的中位数。根据Redfin数据中心，在截至2026年5月的三个月里，邮编07078的成交价中位数为$2,310,000，每平方英尺价格中位数为$758，房屋平均以挂牌价的106.5%成交，中位数房源在11天内签约。

成交价中位数从2024年春季的$1.88 million跃升至2024年底的$2.74 million，之后稳定在$2.3 million至$2.6 million的区间。在这段平台期里，每平方英尺价格仍在持续上升，因此中位数持平更多反映的是成交房屋的构成变化，而不是房屋价值停滞。

自2024年初以来竞价最弱的时段，恰好对应2025年1月利率升至7%以上的高点；数据中成交最快的时段则对应2026年春季，当时利率已降至6%以下。2026年9月24日，30年固定利率回到7.03%，这一规律是今年秋季最需要关注的因素。

如何解读Short Hills的数据

Short Hills是Millburn Township内的一个非建制社区，与Millburn片区（邮编07041）共用镇里的税率和学区。本站图表采用Redfin的邮编07078数据系列，其中每个数据点都是一个三个月滚动窗口，因此“2026年5月”涵盖的是3月至5月的过户。该系列自2023年8月开始，其中每一笔成交都是独立屋。

样本量很小：最新窗口有35笔成交，其他窗口最少只有20笔。因此，本分析在参考滚动中位数的同时，也结合每平方英尺价格，以及Redfin按单月统计的Short Hills城市数据系列中的12个月合计数据。

两年来房价与房贷利率的对照

2024年的跃升

在截至2024年5月的窗口中，07078的成交价中位数为$1,875,000，每平方英尺价格为$646。此后六个月中位数快速上升：7月为$2,105,000，9月为$2,350,000，10月为$2,507,500，2024年11月为$2,740,000。

这段上涨与利率下降的时间重叠。Freddie Mac的房贷市场调查（Primary Mortgage Market Survey）显示，2024年9月26日30年固定利率为6.08%，是两年来的低点；到11月下旬，利率又回到6.81%。同期每平方英尺价格的涨幅小于中位数，从$646升至$670，因此中位数的跃升有一部分来自成交房屋面积更大或档次更高，而不仅仅是同样的房子卖出了更高的价格。

2024年底以来的平台期

从2024年12月到2026年5月，除了一个窗口外，滚动中位数一直在$2.30 million至$2.59 million之间（例外是2025年11月的$1,999,999，那个窗口只有23笔成交，样本偏少）。2026年5月的中位数$2,310,000比2025年5月的$2,350,000低1.7%，比2024年5月的$1,875,000高23.2%。

每平方英尺价格的走势则更加平稳：

每平方英尺价格同比上涨4.6%，两年累计上涨17.3%。2026年5月的$758是该系列（始于2023年8月）的最高值。

第二种交叉验证使用Redfin按单月统计的Short Hills城市数据系列。以各月成交量为权重，对每月的每平方英尺价格中位数加权平均，得出2023年6月至2024年5月约为$623，2024年6月至2025年5月为$673，2025年6月至2026年5月为$718。年增长率大约先是8%、后是7%，这一速度与邮编数据的吻合程度，好于月度中位数的大幅波动。

利率的影响体现在哪里

利率最明显的影响体现在竞争程度上，而不是价格上。2025年1月中旬30年利率达到7.04%的高点时，截至2025年1月的三个月窗口中，平均成交/挂牌比为101.4%，是2024年3月以来的最低值，只有38.2%的房屋高于挂牌价成交。到2026年5月，在利率于2月下旬降至5.98%之后，成交/挂牌比为106.5%，62.9%的房屋高于挂牌价成交。

成交量几乎没有随利率变化。将Redfin按单月统计的Short Hills数据加总，2023年6月至2024年5月有158笔成交，2024年6月至2025年5月有141笔，2025年6月至2026年5月有149笔。这几年之间的波动约为11%，远小于同期利率的波动幅度。

一种可能的解释（与数据相符，但数据并不能证明）是：这里有不少买家使用大额首付或卖房所得款购房，从而减弱了利率的影响。

供应与竞争

在售房源始终只有几十套

在Redfin的07078数据系列中，过去两年在售房源最少为8套（2024年12月），最多为36套（2025年4月）。2026年5月为26套，低于2025年5月和2024年5月的32套。

新挂牌在增加，在售房源却在减少。在截至2026年5月的三个月里：

• 新挂牌：69套，一年前为58套（+19%）
• 签约待过户：62套，一年前为49套（+27%）
• 在售房源：26套，一年前为32套
• 在售天数中位数：11天，一年前为16天
• 两周内签约的比例：62.9%，一年前为42.9%

城市数据系列显示，12个月新挂牌数量依次为166、156，最近一年为174。挂牌的业主更多了，而买家把这些房源都消化了。

Redfin按单月统计的城市数据显示，2026年5月的库存月数为2.1，属于卖方市场的读数，但这一数字仅基于13笔过户。

秋冬季节的放缓

Short Hills的季节性规律很明显。在截至2025年11月至2026年1月的各窗口中，在售天数中位数为22至34天，成交/挂牌比降到约102%至104%。这些窗口的挂牌价中位数（$2.78 million至$2.90 million）明显高于成交价中位数（$2.0 million至$2.35 million）。这一差距说明，价格较高的房源挂着卖不动，而价格较低的房屋则陆续成交。到截至2026年5月的窗口，这一差距已缩小到挂牌价$2.50 million对成交价$2.31 million。

2024年，截至2月和3月的窗口中在售天数达到55至62天，到6月则降至20天以下。

房屋类型与预算能买到什么

Redfin的07078数据系列显示，过去三年没有公寓（condo）、联排别墅或多户住宅的成交记录；城市数据系列只显示一笔多户住宅（2–4户）成交，发生在2024年1月，价格为$860,000。在Short Hills买房，基本就是买独立屋。

用2026年5月的成交价中位数除以每平方英尺价格中位数（$2,310,000 ÷ $758），大约得到3,050平方英尺。这只是两个中位数相除的算术结果，并不是实测的面积中位数。过去12个月城市月度中位数从$1,695,750（6笔成交）到$4,000,000（3笔成交）不等，这主要是小样本造成的波动，但也说明这个市场的价格跨度很大。Redfin不发布07078内部各街区的数据，因此买家应参考附近的可比成交，而不是整个邮编的中位数。

持有成本

房产税

根据Millburn Township税务征收处（Tax Collector）页面，Millburn Township 2025年的名义税率为每$100评估价值$2.019。新泽西州税务局（NJ Division of Taxation）2025年名义税率表列出Millburn的有效税率为1.571%，即按市场价值计算的税率。

一套$2,310,000的房子，按1.571%计算每年约为$36,290（每月$3,024）。实际税单取决于每套房屋的评估价值。

用1.571%除以2.019%，意味着2025年评估价值平均约为市场价值的78%，这一偏差反映出自上次重新评估以来房价的变动幅度。

重新评估的风险

根据镇政府的重新评估公告，Millburn上一次全镇重新评估截至2017年完成。此后镇政府发布消息称，Essex County已下令进行新一轮重新评估，评估通知明信片将因此推迟寄出。本文撰写时未能确认完成日期。

重新评估会把评估价值调整到市场价值，并相应下调税率。它本身不会提高征税总额，但会重新分配税负：自2017年以来涨幅高于全镇平均水平的房屋，税单很可能会上升。买家不应假设卖家目前的税单会延续下去。

新泽西州对$1 million以上房产成交收取的累进转让费

根据Bressler, Amery & Ross和Saul Ewing的资料，对于2025年7月10日或之后完全签署的合同，原先由买家就$1 million以上房屋支付的1%“豪宅税”，已被由卖家支付的新泽西累进百分比转让费（Graduated Percent Fee）取代。费率适用于全部成交价：

这笔费用独立于新泽西州的基本房地产转让费，后者同样适用。完整的收费表和豁免条件见新泽西州税务局房地产转让费页面。

Short Hills的成交价中位数为$2.31 million，因此在最新窗口中，超过一半的成交落在2%或更高的档位。一笔$2,310,000的成交，这笔费用为$46,200。

由于费率适用于全部成交价，档位边界会形成“断崖”。成交价为$2,000,000时费用为$20,000；刚超过这个价位，费用约为$40,000，因此卖家需要卖到约$2,020,400才能拿到相同的净收入。类似的跳升也出现在$2.5 million（$50,000升至$62,500）、$3 million（$75,000升至$90,000）和$3.5 million（$105,000升至$122,500）。卖家应与律师确认确切的档位界限。

这项收费变化在数据中并不明显：2025年秋季的回落与往年的季节性规律一致，而2026年春季的表现强于2025年春季。

月供与购房负担能力

巨额贷款问题

在Short Hills，几乎每一笔贷款购房都需要巨额贷款（jumbo loan）。联邦住房金融局（FHFA）设定的2026年合规贷款上限在全国大部分地区为$832,750，高房价地区为$1,249,125。以$2,310,000的中位数计算，80%的贷款为$1,848,000，远高于高房价地区的上限。若要把贷款控制在$1,249,125或以下，买家需要支付$1,060,875的首付，约为中位数房价的46%。

Freddie Mac的PMMS统计的是合规贷款，巨额贷款的利率可能不同，因此下表以PMMS作为参考，并非实际报价。

不同利率下的月供

成交价中位数$2,310,000，首付20%（$462,000），贷款$1,848,000，30年固定利率。房产税按房价的1.571%估算（每月$3,024）。不含房屋保险。

利率从2月的5.98%升到目前的7.03%，同一笔贷款的本息每月约增加$1,276，每年约$15,300。

如果首付30%（$693,000，贷款$1,617,000），在7.03%的利率下本息为$10,791，加上估算的房产税为$13,815。

所需收入

按28%的前端负债比（住房支出占税前收入的比例）和上面的本息加房产税数字计算：

• 首付20%，利率7.03%：家庭收入约需$658,000
• 首付20%，利率5.98%：约需$603,000
• 首付30%，利率7.03%：约需$592,000

根据Census Reporter，美国人口普查局（Census Bureau）的美国社区调查（American Community Survey）显示，Short Hills的家庭收入中位数为$250,001。这是一个封顶数值，真实的中位数更高，但高出多少无从得知。无论如何，按目前的利率，一笔典型的购房交易需要远高于普查封顶值的收入，或者大得多的首付。

学校

Short Hills属于Millburn Township School District，与Millburn片区同属一个学区。Niche 2026年排名将该学区列为新泽西州学区第10名，总评为A+。Niche的学区资料页显示该学区有8所学校、4,577名学生，学区高中为Millburn High School。

Niche的排名每年都会变动；考试数据的一手来源是新泽西州教育厅（New Jersey Department of Education）的School Performance Reports。由于学区同时覆盖两个邮编，仅凭学校无法解释Short Hills与Millburn之间的房价差距。具体地址对应哪所小学，应向学区确认。

通勤与交通

根据Wikipedia的Short Hills station条目，Short Hills station位于NJ Transit的Morris and Essex Line上，有Midtown Direct直达New York Penn Station的服务。当地的通勤指南，包括Prodigy Real Estate的一篇文章，估计高峰时段直达Penn Station的车程约为30至40分钟，非高峰时段的列车用时更长。具体时间因车次而异，买家应使用NJ Transit行程规划工具查询适合自己的时刻表。

同一线路上的Millburn station服务07041一侧。通勤者在买房前应确认车站停车位或步行可达性。

区域购物中心The Mall at Short Hills就位于社区内，为居民提供了附近的购物和餐饮选择。

与Millburn和Livingston的比较

下表所有数据均为Redfin截至2026年5月窗口的三个月滚动邮编数据，涵盖所有住宅类型。

有几点值得注意：

• Millburn每套房总价更低，但每平方英尺更贵。 07041的中位数是Short Hills的63%，但其每平方英尺$798高出5%：房子更小，学区和铁路线相同，总成本更低。由于只有19笔成交，这一差距应视为一个信号，而不是精确数字。
• Livingston的选择更多。 那里有70套在售房源，在售天数中位数为38天，每平方英尺价格比Short Hills低29%。其12个月成交量（按不重叠的邮编窗口加总）从378笔降至328笔，而按同样方法计算，Short Hills从141笔增至148笔（上文引用的城市数据系列为149笔）。
• Millburn Township的税负更轻。 根据同一份新泽西州税务局税率表，Livingston 2025年的有效税率为1.882%，以其$1,345,000的中位数计算，每年约为$25,300。以同样的Millburn税率计算07041的中位数$1,450,000，每年约为$22,800。

Essex County的独立屋在2026年5月（单月）的成交价中位数为$800,000，每平方英尺$481，成交价为挂牌价的111.4%，在售天数为18天。该县的加价百分比更高，但按金额计算Short Hills的加价更多：以挂牌价约$2.17 million（由$2.31 million的中位数推算）的106.5%成交，约高出$141,000。

买家策略

1. 在淡季看房。 自2023年以来，每一个截至11月至2月的窗口，成交/挂牌比都在101%至104.3%之间，而春末则为105%至108%。
2. 尽早办理巨额贷款预批。 七个月内利率从5.98%变到7.03%，因此制定利率锁定计划很重要。
3. 按重新评估后的情况估算房产税。 将评估价值与购买价格进行比较。评估价值远低于市场价的房屋，税额涨幅可能更大。
4. 参考附近成交，而不是邮编中位数。 每个窗口只有20至64笔成交，中位数可能因与任何一套房子无关的原因波动$300,000或更多。
5. 同时比较Millburn 07041。 它与Short Hills共用学区、铁路线和税率，总价更低，不过在售房源更少。

卖家策略

1. 定价时考虑转让费。 价格刚超过$2.0、$2.5、$3.0或$3.5 million，就会越过一个收费断崖。应以净收入作为决策依据。
2. 时间允许的话，在春季挂牌。 截至2026年5月的窗口，在售天数中位数为11天，62.9%的房屋高于挂牌价成交；截至2025年11月的窗口则为33.5天，成交/挂牌比为102.4%。
3. 参照近期成交定价。 在2025年秋季和2026年冬季，挂牌价中位数比成交价中位数高出约$400,000至$900,000，说明高端房源定价过高时会卖不动。
4. 预计买家会感受到利率变化。 在7.03%的利率下，同一笔贷款每月比2月多支付约$1,276。

未来6至12个月展望

根据数据得出的基本判断是：市场供应仍然紧张，但2026年春季的竞价热度会有所减退。有三个事实支持这一判断。自2月下旬以来，利率已从5.98%升至7.03%。上一次30年利率高于7%是在2025年1月，当时Short Hills的成交/挂牌比降到了101.4%。此外，季节性规律本身就预示11月至2月是较慢的月份。

不支持放缓的因素包括：在售房源比一年前少（5月为26套，一年前为32套）；进入夏季时签约待过户同比增加27%；在城市数据的三个12个月周期中，按成交量加权的每平方英尺价格每期都在上升。供应如此之少的市场，即使需求降温，价格也可能保持稳定。

可能改变这一判断的因素：

• 利率。 如果回落到6.5%以下，很可能重现2026年春季的格局。如果持续高于7%，将考验高价位房屋的价格，因为那里的转让费和巨额贷款成本最高。
• 挂牌量。 如果新挂牌像最近12个月那样继续增加（174套，此前为156套），而买家放慢脚步，在售房源可能升至以往高峰时的30至36套以上。
• 重新评估。 新的评估价值出来后，部分业主的税单可能大幅上升，这可能促使更多人挂牌出售或提出房产税申诉。
• 金融市场。 如果这一价位的许多首付来自投资资产（数据无法证实这一点），那么股市大跌对这里的影响会比对全县的影响更大。

以上都不是价格预测。中位数波动较大，2026年夏季的数据将是首批反映利率回升至接近7%的数据。

常见问题

2026年Short Hills的房价中位数是多少？

在截至2026年5月的窗口中，Redfin邮编07078的三个月滚动中位数为$2,310,000，每平方英尺价格中位数为$758。自2024年12月以来，大多数窗口的中位数都在约$2.3 million至$2.6 million之间。

Short Hills的房价在下跌吗？

中位数比2025年5月低1.7%，但同期每平方英尺价格上涨了4.6%。数据显示的是房屋价值持平或上升、成交房屋构成有所变化，而不是价格下跌。这一判断基于截至2026年5月的数据，当时利率还没有回升到7%以上。

Short Hills房屋的房产税是多少？

Millburn Township 2025年的有效税率为1.571%。一套$2,310,000的房子，每年约为$36,290。实际税单取决于每处房产的评估价值，而已下令进行的重新评估可能会改变业主之间的税负分配。

在Short Hills，新泽西州的“豪宅税”由谁支付？

对于2025年7月10日或之后完全签署的合同，成交价超过$1 million时由卖家支付累进百分比转让费，费率从全部成交价的1%到3.5%不等。一笔$2.31 million的成交，费率为2%，即$46,200。

数据来源

• Redfin Data Center：邮编07078、07041、07039、Short Hills城市数据及Essex County数据系列，截至2026年5月
• Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey
• Millburn Township Tax Collector
• NJ Division of Taxation, 2025 General Tax Rates
• Millburn Township revaluation notice
• Millburn Township notice on ordered revaluation
• Bressler, Amery & Ross: New Jersey Modifies Mansion Tax
• Saul Ewing: Amendments to New Jersey's Mansion Tax
• NJ Division of Taxation: Realty Transfer Fee
• FHFA: Conforming Loan Limit Values for 2026
• Census Reporter: Short Hills, NJ
• Niche: 2026 Best School Districts in New Jersey
• Niche: Millburn Township School District Rankings
• Wikipedia: Short Hills station
• Prodigy Real Estate: The Short Hills Commute to NYC
• NJ Transit trip planner