斯卡斯代尔（Scarsdale）2026年房市：房价、在售房源与利率走势

过去两年，决定斯卡斯代尔（Scarsdale）房市走向的主要是待售房屋太少，而不是房贷利率。根据Redfin的Scarsdale市级数据，2026年5月底独立屋在售房源为18套，一年前为35套，2024年5月为49套。独立屋成交量从截至2024年5月的一年的208套，降至截至2026年5月的一年的174套，降幅约16%；同期每年新挂牌从239套减少到186套。

在利率一轮完整的上下波动中，房价持续上涨。30年固定利率从2024年9月的6.08%升至2025年1月的7.04%，2026年2月回落到5.98%，本周又回到7.03%（Freddie Mac PMMS）。同样这两年里，Scarsdale独立屋按成交量加权的每平方英尺价格中位数从约$597升至$669，最近12个月房屋平均成交价约为挂牌价的109%。利率改变的主要是交易的节奏——冬季清淡、春季活跃——而不是价格水平。

现在的问题是：在库存月数只有约1个月的市场里，接近7%的房贷利率能否让市场降温。数据显示，利率会放慢交易节奏，但房源短缺的影响更大。

Scarsdale数据的统计范围

Scarsdale是Westchester County内边界相同的一个村（village）和镇（town）。Scarsdale邮寄地址和邮编10583覆盖的范围更大，包括未建制的Town of Greenburgh中的Edgemont，而Edgemont有自己的学区。Scarsdale Union Free School District还有一部分位于Town of Mamaroneck，该镇单独保存一份Scarsdale学区税册。因此，标注“Scarsdale”的房源可能位于另一个行政区，对应不同的税单和不同的学区。

本文使用Redfin的Scarsdale市级数据序列，按单个自然月统计。有些月份的中位数仅基于6笔独立屋成交，一两笔大额成交就可能让当月数字变动$500,000或更多。因此，本文的分析主要采用12个月的时间窗口（6月至次年5月），并按每月成交量加权。按成交量加权的月度中位数平均值并不是真正的年度中位数，但可以平滑掉大部分波动。

统计边界很重要。Redfin的邮编10583数据序列（90天滚动窗口）显示，2026年3–5月独立屋成交价中位数为$1,902,500，基于62笔成交，明显低于下文的村级数据，因为该邮编包含村界以外价格较低的区域。

两年来房价与房贷利率的对比

独立屋

在Redfin的数据中，独立屋约占Scarsdale住宅成交的76%至81%。

数据来源：Redfin Data Center，Scarsdale市级数据序列；成交量加权由本文计算。

每平方英尺价格在截至2025年5月的一年中上涨约5.6%，在截至2026年5月的一年中上涨6.0%。加权中位数涨得更快（分别为11%和8%），部分原因是成交结构向面积更大、价格更高的房屋倾斜。

一份本地年终报告也指向同一方向。根据Scarsdale10583的2026年房市预测，2025年独立屋成交价中位数上涨约9%，达到$2.465 million；售价$3 million及以上的房屋占2025年成交的32%，高于2024年的21%。

按2025自然年计算，Redfin月度数据显示独立屋成交182套，低于2024年的201套，按成交量加权的月度中位数平均值约为$2.57 million。

利率波动的影响体现在哪里

利率对交易节奏有明显影响，但没有改变价格水平。

• 2025年冬季。 利率从2024年9月下旬的6.08%升至2025年1月中旬的7.04%。独立屋成交的在售天数中位数在2025年1月跳升至50天，2月为85天，而一年前分别为25天和31天。这两个月只有16套独立屋完成过户。价格并未下跌：2025年2月的中位数为$3.45 million，但仅基于6笔成交。
• 2026年春季。 2026年2月下旬利率降至5.98%，这是约三年半以来首次低于6%。2026年3月Scarsdale独立屋签约待过户达36套，是Redfin三年数据序列中单月最多的；2024年和2025年3月的高峰均为28套。2026年4月的过户平均成交价为挂牌价的122%，6套全部高于挂牌价成交。
• 2026年5月。 利率回到6.5%左右，但5月仍有17套独立屋完成过户，成交价中位数$2.9 million，在售天数中位数12天，成交价为挂牌价的112%。这些过户中的大多数很可能是3月和4月签订的合同，当时的利率低于现在。

这一规律表明，较高的利率会让部分Scarsdale买家观望一个季度，而利率下降时他们又会很快回到市场。在在售房源持续减少的情况下，这两次波动持续的时间都不足以扭转价格趋势。

公寓（condo）与合作公寓（co-op）

Redfin的Scarsdale区域数据还记录了规模较小的公寓（condo）和合作公寓（co-op）市场；购买任何单元的买家都应核实税单上的行政区和学区。在三个6月至次年5月的窗口中，成交量分别为48、50和53套，按成交量加权的月度中位数平均值保持在约$349,000至$372,000之间，每平方英尺价格从约$319升至$343。平均成交/挂牌比为99%至101%，在售天数中位数通常超过一个月。合作公寓（co-op）买家应预留每月的维护费，Redfin未公布这项数据。

Redfin三年中只记录了4笔联排别墅成交，数量太少，无法分析。

供应：最主要的变化

在售房源下降幅度很大：

• 5月独立屋在售房源：49套（2024年）、35套（2025年）、18套（2026年）。
• 12月独立屋在售房源：28套（2024年）、14套（2025年）。
• 每12个月独立屋新挂牌：239套，随后205套，再到186套。
• 2026年5月独立屋库存月数：1.1。

2025年12月的14套与本地统计非常接近。根据Scarsdale10583的预测文章，Scarsdale在2026年初有13套独立屋在售，2024年为29套，新冠疫情前的平均水平为89套。该文章将房源短缺归因于2020至2022年的大量购房、现有业主缺少换小房的选择，以及业主不愿放弃低利率房贷。

本月利率上升可能会加强最后这个因素。供应也有季节性：2026年3月和4月独立屋新挂牌分别达到35套和32套，高于2025年3月和4月（26套和24套），但在售房源先保持在23套，5月又降至18套。今年春天上市的房子更多，也都被买家消化了。

竞争程度：成交/挂牌比、在售天数、降价

截至2026年5月的一年中，独立屋的情况如下：

• 平均成交/挂牌比为109.0%，高于前一年的107.7%。以$2.5 million的挂牌价计算，平均约比挂牌价高出$225,000。
• 59%的独立屋高于挂牌价成交，略低于前一年的64.5%。虽然平均成交/挂牌比上升，但高于挂牌价成交的房屋比例有所下降。
• 12个月的在售天数中位数，取其中间值为18.5天，其中几个冬季月份明显高于这一水平。
• 2026年5月只有5.6%的房源降价。

2026年1–5月，独立屋平均成交/挂牌比为111.5%，而2025年同期为106.6%。高于挂牌价成交的比例从55%升至69%。2026年春季是三年数据中竞争最激烈的时段之一。

持有成本

房产税

Scarsdale业主需缴纳学区税、村税和Westchester County县税。税率按评估名册上的评估价值计算，而评估价值与购房价格并不相同。

• 学区税。 根据Westchester County 2025-2026学区税率表，Scarsdale Union Free School District在学区的Scarsdale部分2025-26年度税率为每$1,000评估价值$13.576578。
• 村税。 根据村政府的FY2026-27已通过预算，税率为每$1,000评估价值$4.9535，据报道比上一年高约$0.14。
• 县税。 县税也会单独计入税单。本文未找到经核实的Scarsdale 2026年县税税率，因此下文数字不包括县税。

学区税和村税合计约为每$1,000评估价值$18.53，即每$1 million评估价值每年$18,530。税率只有结合评估价值才有意义，而Scarsdale的评估价值不会随成交价自动调整。评估价值与市场价值之间的关系由州均衡率（equalization rate）确定。出价前，买家应在村政府评估与税务页面查询具体地块的评估价值，并了解该房屋是否做过装修或扩建但未重新评估。现任业主的税单只能作为参考起点，并不能预测买家将来的税单。

纽约州过户税费

纽约州对房产交易征收的税费，会显著改变Scarsdale这一价位房屋的过户成本（NY Department of Taxation and Finance）：

• 纽约豪宅税。 购买$1 million及以上的住宅，买方需按全部房价的1%缴纳。一套$2.5 million的房子需缴$25,000。自2023年年中以来，Redfin统计的Scarsdale独立屋月度中位数均高于$1.6 million，因此大多数独立屋交易都需缴纳此税。
• 州转让税。 房价的0.4%，按惯例由卖方支付：$2.5 million的交易为$10,000。针对高价房产的更高税率适用于纽约市，不适用于Westchester。

买家在准备首付的同时，应把豪宅税计入所需现金。

STAR

纽约州的STAR项目可减少自住房的学区税。新买家现在需登记申请STAR抵免（credit），由州政府以支票形式发放，而不是直接在税单上减免（exemption）。是否符合资格取决于收入，许多在Scarsdale这一价位购房的家庭可能超过收入上限，因此在把这笔钱算进预算前应先确认。

月供与所需收入

在这一价位，贷款购买独立屋通常使用巨额贷款（jumbo loan），其利率可能与Freddie Mac的平均利率不同。下表中的PMMS利率仅作参考。

示例：一套$2.5 million的房子，接近近期加权中位数，首付20%（$500,000），贷款$2,000,000。月供为30年固定利率贷款的本金和利息，计算公式为P&I = L × i / (1 − (1 + i)^−360)，其中i为年利率除以12。

利率从2月的5.98%升至现在的7.03%，同一套房子的月供每月增加$1,381，每年约增加$16,600。若要在7.03%的利率下保持与5.98%时相同的月供，买家需要把贷款额从$2.0 million降到约$1.79 million，即少借约$207,000。

房产税还要另算。每$1 million评估价值，学区税和村税每月约增加$1,544，尚未计入县税。

按28%的前端负债比（住房支出除以税前总收入）计算：

• 仅以7.03%利率下的本息计算，需要约$572,000的税前年收入（$160,152 ÷ 0.28）。
• 每年房产税每增加$10,000，所需收入约增加$35,700。
• 一套评估价值为$1.5 million的房子，每年学区税和村税约增加$27,800（$18.53 × 1,500），所需收入将升至约$671,000，尚未计入县税和保险。

根据Judy Zhou的Scarsdale区域指南，美国人口普查局（Census Bureau）的American Community Survey对Scarsdale家庭收入中位数只给出“$250,000或以上”（即其最高统计档）。即便如此，上述计算意味着，许多以中位价购房的买家依靠的是资产、上一套房屋的净值或更高的首付，而不仅仅是收入。

学校与通勤

Scarsdale Union Free School District设有五所小学（Edgewood、Fox Meadow、Greenacres、Heathcote和Quaker Ridge）、Scarsdale Middle School和Scarsdale High School。每套房屋按学区划片对应五所小学中的一所。Judy Zhou的Scarsdale区域指南显示，Niche给该学区的评级为A+。官方考试成绩和毕业数据由纽约州教育厅（New York State Education Department）公布。如果房屋使用Scarsdale邮寄地址但位于村界以外，买家应确认由哪个学区服务；例如Edgemont有自己的学区。

Scarsdale站位于Metro-North的Harlem Line上。Judy Zhou的Scarsdale区域指南列出，乘快车到Grand Central需33至36分钟，慢车时间更长。每次时刻表调整后行车时间都会变化，请查看你要乘坐车次的最新MTA时刻表。

Scarsdale与周边地区比较

所有数据均来自Redfin，本比较中每个地区都使用Redfin数据。

若以同样的90天口径与Short Hills比较，Scarsdale 2026年3–5月的独立屋成交（29笔）按成交量加权的中位数约为$2.60 million，每平方英尺价格约为$747。同期Short Hills的中位数为$2.31 million，每平方英尺$758。两地每平方英尺价格几乎相同，说明Scarsdale中位数较高反映的是近期成交中房屋面积较大。Short Hills的成交量也更多（35笔），5月底在售房源也更多（26套）。

相邻的White Plains是另一种市场。那里独立屋平均成交价约为$960,000，公寓（condo）和合作公寓（co-op）市场也大得多（最近12个月成交277套，Scarsdale为53套）。其每平方英尺价格比Scarsdale低约30%。

整个Westchester在2026年5月的独立屋在售房源为874套，比一年前的994套下降约12%。同期Scarsdale的在售房源下降约49%。Scarsdale的房源短缺比全县严重得多。

买家策略

• 为春季竞争做好准备，也可以在淡季看房。 冬季月份的在售天数较长，成交较少。11月至次年2月就准备好的买家，看到的房源较少，但竞争出价的买家很可能也更少。
• 按每平方英尺价格评估房屋，而不是看中位数。 2025年内月度中位数在$1.99 million到$3.45 million之间波动，全镇中位数对具体某套房子的参考意义不大。自2025年12月以来，独立屋月度中位数在每平方英尺约$650至$810之间。应与同一小学学区内地块相近的成交进行比较。
• 提前规划现金。 包括首付、1%的豪宅税，以及为成交价高于挂牌价预留的资金。如果一套挂牌价$2.3 million的房子以挂牌价的109%成交，多出的$207,000要么用现金支付，要么需要估价报告支持这一价格。
• 出价前弄清税务情况。 查询评估价值、所属学区以及是否有未结的建筑许可。使用Scarsdale地址但位于村界以外的房子，税单可能差别很大。
• 测试利率变化。 看房前先拿到巨额贷款（jumbo loan）报价，并按高出0.5个百分点的利率重新计算月供。如果利率锁定到期，利率从6.5%重设为7%，$2 million贷款的月供每月约增加$665。

卖家策略

• 供应少是优势。 5月只有18套独立屋在售，库存月数为1.1，准备充分、定价接近近期可比成交的房子通常能高于挂牌价成交：最近12个月59%的独立屋交易如此。
• 不要按表面数字定高价。 平均109%的成交/挂牌比来自定价接近实际价值的房屋。高于挂牌价成交的比例从64.5%降至59%，也就是说大约十分之四的独立屋仍以挂牌价或更低价格成交。挂牌超过最初几周仍未售出的房源，会失去推高这些平均值的紧迫感。
• 时机。 2024、2025和2026年，签约待过户最多的都是3月和4月。2026年春季的新挂牌也多于2025年春季，这意味着卖家之间的竞争也更多。
• 利率在边际上起作用。 目前利率为7.03%，一些在春季利率接近6%至6.5%时活跃的买家，可支配的购房预算会减少。今年秋季挂牌的卖家，即使在售房源很少，遇到的出价者也可能比春季少。

未来6–12个月展望

数据支持的是几种有条件的判断，而不是预测。

供应很可能继续偏紧。 5月在售房源从2024年的49套降至2025年的35套和2026年的18套，而较高的利率让持有低利率房贷的业主更不愿出售。

7%的利率可能会先放慢交易节奏，再影响价格。 2025年冬季利率接近7%时，在售天数大幅上升，成交放缓，但价格没有下跌。如果利率到2027年春季仍接近7%，影响可能更大，因为2026年春季已经显示出利率低于6%时会出现多少需求。

哪些情况会改变这一判断：

• 新挂牌或在售房源持续增加，超过2024年的水平（春季约40至50套），将意味着市场趋于平衡。
• 降价房源增多，且高于挂牌价成交的比例低于50%，将是需求减弱的信号。
• 利率回落到6%左右，很可能会重现2026年春季的情况。
• 更广泛的经济或金融市场压力，会影响这个许多买家依赖房屋净值和奖金的市场。

Redfin的6月至8月数据发布后，将首次检验Scarsdale在利率从约6.5%升至7%后的反应。

常见问题

Scarsdale的房价中位数是多少？

这取决于统计边界和时间窗口。一份本地年终报告显示，2025年独立屋成交价中位数约为$2.465 million。在Redfin的村级数据中，2025年6月至2026年5月按成交量加权的独立屋月度中位数平均值约为$2.55 million。邮编10583包含村界以外的区域，2026年3–5月的独立屋成交价中位数为$1,902,500。

为什么Scarsdale待售的房子这么少？

一份本地报告统计，2026年初在售房源为13套，而新冠疫情前的平均水平为89套；报告将原因归结为2020至2022年的大量购房、换小房的选择很少，以及业主持有低利率房贷。

Scarsdale的房产税大概多少？

学区税和村税合计约为每$1,000评估价值$18.53，另加县税。税单取决于地块的评估价值，而不是购房价格，因此应查询具体房屋在评估名册上的数据。

邮编10583就等于Scarsdale吗？

不是。邮编10583包括Scarsdale村以及周边地区，例如Town of Greenburgh中的Edgemont，这些地区属于不同的学区，税负也不同。整个邮编范围内的房价低于村内。

数据来源

• Redfin Data Center
• Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey
• Scarsdale10583: Happy New Year and the 2026 Scarsdale Housing Market Forecast
• Westchester County: 2025/2026 School District Tax Rates
• Village of Scarsdale: FY2027 Adopted Budget
• Village of Scarsdale: Property Tax Information
• Town of Mamaroneck: Scarsdale School Tax Rolls
• New York State Department of Taxation and Finance: Real estate transfer tax
• New York State Department of Taxation and Finance: STAR
• New York State Education Department data
• MTA schedules