德马雷斯特（Demarest）房价走势与房市报告｜2026年9月

德马雷斯特（Demarest）是Bergen County的一个小镇（borough），几乎所有住宅都是独立屋，过去三年每年仅成交57至71套。因此，它的总体数据波动很大。Redfin对邮编07627的最新数据（截至2026年5月的三个月）显示，成交价中位数为$2,270,000，比一年前的$1,710,000上涨33%。但这个数字只基于12笔成交，其中两笔是联排别墅，成交价中位数为$3,325,000。

去掉联排别墅后，情况就不同了。同一时段独立屋的成交价中位数为$1,495,000，比一年前的$1,560,000下降4%。按全年计算，独立屋价格上涨约5%。Demarest的大部分涨幅发生在更早的2024年和2025年初。

真正明显变化的是供应。在售房源从2025年5月的41套降至2026年5月的27套，而年成交量从60套增至71套。库存月数约为4.6个月，低于此前的约8个月。买家的选择变少了，但竞价已经降温：近期25%的成交高于挂牌价成交，而一年前这一比例为53%。

如何解读Demarest的数据

本站图表采用Redfin Data Center中邮编07627的数据系列。每个数据点是截至所示月份的三个月滚动窗口，因此2026年5月的数据涵盖3月至5月。Redfin最新发布的月份是2026年5月。

只有12笔成交时，中位数就是第六和第七个价格的平均值。一两笔不寻常的成交就可能让它变动数十万美元。以下三点让Demarest的数据格外不稳定：

样本量小。 过去一年中，各三个月窗口的成交量在10至30笔之间。Redfin的单月城市数据显示，2026年3月成交2笔，2026年5月也是2笔。
房型构成变化。 售价接近$3 million的新建联排别墅现在已计入“全部住宅”（All Residential）数据。当两套联排别墅在成交清淡的窗口内过户时，即使独立屋价格没变，中位数也会跳升。
价格区间很宽。 老房子成交价约$1 million；新建或重建的房子售价超过$3 million。某个窗口里成交的是哪类房子，对中位数的影响比任何趋势都大。

因此，本分析更侧重12个月合计数据、独立屋数据，以及受单笔成交影响较小的指标，如在售房源、在售天数和成交价与挂牌价之比。

每平方英尺价格目前也不可靠。Redfin该邮编的中位数从2026年1月的$576跳至3月的$781，5月回落到$660；城市数据中的单月数值为$1,247和$2,397，每个都只基于一两笔成交。出现这类数值，可能是因为某笔成交登记的面积与实际房产不符，例如土地或拆建（teardown）交易。

两年来房价与房贷利率的对比

Freddie Mac PMMS的30年固定利率在2024年9月26日降至两年低点6.08%，2025年1月16日升至高点7.04%，2026年2月26日跌至5.98%，2026年9月24日为7.03%。Demarest的独立屋价格并没有跟随这些起伏。

窗口截止月份	利率背景	独立屋中位数	独立屋成交量	成交/挂牌比
2024年9月	两年低点，6.08%	$1,525,000	14	99.7%
2025年1月	高点，7.04%	$1,598,000	11	96.3%
2025年6月	2025年平均约6.6%	$1,710,000	19	102.0%
2026年2月	首次低于6%，5.98%	$1,425,000	12	101.7%
2026年5月	4月2日为6.46%	$1,495,000	10	101.5%

真正显现的规律是季节性的。在过去两个冬季截至11月至次年3月的10个窗口中，有8个窗口的独立屋成交/挂牌比低于100%，最低为2025年1月的96.3%。春季竞争最激烈：截至2025年4月的窗口中，62.5%的独立屋高于挂牌价成交，截至2025年6月的窗口中这一比例为73.7%。2026年2月利率低于6%并没有推高房价；该窗口的独立屋成交价中位数为$1,425,000，比一年前的$1,598,000低约11%。

一种可能的解释是，与较低价位的买家相比，许多Demarest买家对利率不那么敏感，因为其中更多人支付大额首付或使用出售前一套房的所得。数据无法证明这一点，但这与房价在2025年1月利率高点期间保持稳定的情况相符。

全年合计

把四个互不重叠的三个月窗口（截至8月、11月、2月和5月）相加，可以得到更清晰的年度情况。成交合计与Redfin的单月城市数据一致。

截至月份的12个月	全部成交	独立屋成交	新挂牌	独立屋中位数估算值
2024年5月	57	56	63	$1,304,500
2025年5月	60	54	90	$1,525,241
2026年5月	71	61	86	$1,602,623

估算值是四个窗口中位数按成交量加权的平均数，并非真正的年度中位数，但能平滑单个窗口的波动。截至2025年5月的一年里它上涨约17%，截至2026年5月的一年里上涨约5%。

这与该镇近期最受关注的新闻相符。Patch对Zillow邮编数据的分析发现，2025年2月至2026年2月，Demarest房屋价值上涨15.6%，居新泽西州首位，高于Alpine的12.4%，而全州平均涨幅为3.5%（从$621,369升至$647,919）。Zillow指数是针对所有房屋的模型估值，并非成交价中位数。在本文调研时，Zillow的Demarest页面显示典型房屋价值为$1,566,155，一年上涨17.2%。两个来源都显示Demarest涨幅超过全州。而Redfin的成交数据显示，最近一年典型房屋的涨幅比Zillow模型估计的要慢。

供应与竞争

邮编07627，三个月窗口	2024年5月	2025年5月	2026年5月
成交套数	13	19	12
签约待过户	18	28	21
新挂牌	20	39	25
在售房源	25	41	27
在售天数中位数	89	79	66.5
平均成交/挂牌比	101.6%	100.1%	101.2%
高于挂牌价成交	46%	53%	25%
两周内下架	28%	46%	52%

在售房源收紧。 在售房源在2026年1月降至13套的低点，之后仅回升到27套。按每年71笔成交（约每月5.9笔）计算，库存月数约为4.6个月。2025年5月，41套在售房源对应每年60笔成交，约合8.2个月。
许多房源去化很快。 据Redfin统计，52%的房源在两周内下架，接近截至2026年2月窗口中54%的数据系列高点。
加价竞购降温。 只有25%的成交高于挂牌价成交，一年前为53%，不过平均成交/挂牌比仍略高于100%。
在售天数缩短，从一年前的79天降至66.5天；此前在截至2026年1月的窗口中，冬季高点为137天。

综合来看，这是一个定价合理的房子能以接近要价的价格迅速成交、其他房子则挂牌较久的市场。两个速度指标针对的群体不同（在售天数统计的是已成交的房子；两周下架比例统计的是已下架的房子），但已成交房屋的在售天数中位数为66.5天，说明仍有相当一部分房子需要几个月才能卖出。

从成交价相对挂牌价来看，Bergen County整体竞争更激烈。2026年5月，全县独立屋平均以挂牌价的105.5%成交，65.7%高于挂牌价成交，在售天数中位数为61天。Demarest独立屋以挂牌价的101.5%成交，30%高于挂牌价成交，而其成交价中位数约为全县$946,000的1.6倍。较高价位的市场通常加价竞购较少，因为符合条件的买家更少，定制住宅也更难定价。

住房类型与价格区间

Demarest几乎全部是自住的独立屋。根据采用人口普查局美国社区调查（ACS）估算数据的Data USA，2024年94.3%的住房单位为自住，全镇约有1,670户家庭，业主自估房屋价值中位数为$1.11 million。Redfin的数据与此一致：过去12个月71笔成交中有61笔是独立屋，而且该邮编自2024年年中仅有的一笔公寓（condo）成交以来，再无公寓成交记录。

分区与地块面积

根据该镇的分区限制表（zoning limiting schedule）和分区地图，住宅用地分为R-A至R-D几个分区；R-D区要求最小地块面积为10,000平方英尺。这个市场的高价房源大多是新建或重建的房子，所以当买家主要是为地块付钱时，地块的价值取决于所在分区的允许范围。在规划扩建或重建之前，请向镇政府确认分区、退界、覆盖率和高度限制。

新建联排别墅：新的价格区间

住房类型唯一明显的变化是新建联排别墅。据Jersey Digs报道，The Woodlands是位于20 Stone Bridge Court的一个门禁社区，共有24套新建联排别墅，配有会所、健身中心和泳池。报道称，2025年已售出超过60%，在售房屋价格从$2.25 million到$3.05 million不等。另一个项目CedarLux宣传有六套联排别墅，起价$1,799,000。

Redfin该邮编的联排别墅数据与此吻合。数据首次出现联排别墅成交是在2025年初，各窗口中位数在$2,697,500至$3,325,000之间，每个窗口成交从未超过5笔，在售房源从2025年2月的13套降至2026年5月的4套。这些成交解释了“全部住宅”中位数与独立屋中位数之间的差距，而且在剩余单位售完之前，本站图表仍会大幅波动。所查阅的资料中没有物业费（HOA）信息。

不同预算能买到什么

Redfin没有按面积或房屋状况细分成交数据，因此以下仅为粗略参考：

$1.0 million至$1.3 million： 独立屋窗口中位数曾降至这一区间（例如截至2026年4月的窗口为$1,300,000）。预计以老房子为主，通常需要翻新。
$1.4 million至$1.8 million： 近期独立屋成交价中位数所在区间，大部分成交集中于此。
$2 million及以上： 新建联排别墅，以及面积较大的新建或翻新独立屋。Redfin显示2026年5月的挂牌价中位数为$2,195,000，远高于独立屋成交价中位数。

持有成本

根据新泽西州税务局（NJ Division of Taxation）2025年名义税率表，Demarest 2025年的名义税率为每$100评估价值1.805，有效税率为1.924%。2025年Bergen County应税财产摘要（Abstract of Ratables）显示Demarest的评估比率为106.66%，即评估价值平均略高于市场价值（1.805 × 1.0666 ≈ 1.925%）。按市场价计算房产税时应使用有效税率。

按1.924%计算，一套$1,600,000的房子每年房产税约$30,784（每月$2,565），一套$2,500,000的房子约$48,100。实际税单取决于每套房产的评估价值，请核实评估价值和最新税单。

同一张州税率表显示，Closter 2025年的有效税率为2.017%，Cresskill为2.014%。Demarest的税率较低，但由于房价更高，实际缴纳的税额往往相近甚至更高。Tenafly的名义税率为2.973；本次调研未能确认其有效税率。

Demarest几乎所有成交都在$1 million以上，而新泽西州对这一价位征收额外的转让费用，相关规定已于2025年修订。请让律师按您的成交价计算当前金额。保险费用未能获得，下面的计算不包括在内。

月供与所需收入

以下示例按20%首付、30年固定利率贷款和1.924%的有效税率计算，不含保险和物业费（HOA）。本息 = L·i / (1 − (1+i)^−360)，其中i为年利率除以12。“28%对应收入”指本金、利息和房产税合计等于收入28%时的税前总收入。

房价	贷款额	利率	本息	每月房产税	合计	28%对应收入
$1,300,000	$1,040,000	6.08%	$6,289	$2,084	$8,373	~$359,000
$1,300,000	$1,040,000	7.03%	$6,940	$2,084	$9,024	~$387,000
$1,600,000	$1,280,000	5.98%	$7,658	$2,565	$10,223	~$438,000
$1,600,000	$1,280,000	7.03%	$8,542	$2,565	$11,107	~$476,000
$2,500,000	$2,000,000	7.03%	$13,346	$4,008	$17,355	~$744,000

利率从5.98%升至7.03%，$1.28 million贷款的月供增加$884，每年约$10,600。这大约是同一套房子每年$30,784房产税的三分之一，所以在Demarest，房产税对月度支出的影响比近期利率波动更大。

购买中位价房屋所需的收入，是该镇家庭收入中位数$208,036（ACS 2024，数据来自Data USA）的两倍多。在大多数业主多年前就已购房的地方，这种差距很常见。这意味着近期的买家通常收入较高、首付较多，或拥有前一套房的房屋净值。

学校

Demarest自办小学和初中，并且是Northern Valley Regional High School District（区域高中学区）的成员镇。根据该学区向新泽西州教育厅（NJ Department of Education）提交的年度综合财务报告，Closter、Demarest和Haworth的学生就读位于Demarest的Northern Valley Regional High School，而Harrington Park、Northvale、Norwood和Old Tappan的学生就读位于Old Tappan的高中。报告显示，2023年10月Demarest这所高中有978名学生。

Niche 2026年排名给予Demarest这所高中综合A+评级，在新泽西州公立高中中排名第19，学生约1,038人，师生比为10比1。据Magic 98.3 FM报道，Niche还将该区域学区评为2026年新泽西州第一。

有两点需要注意。Niche的排名综合了考试成绩和问卷调查，每年都会变化。此外，Closter和Haworth的学生上的是同一所高中，因此仅凭这所高中无法解释Demarest更高的房价。小学和初中的成绩请参考官方的新泽西州学校表现报告（NJ School Performance Reports）。

通勤

Demarest没有客运铁路车站，出行以开车为主。去Manhattan上班的人通常经Palisades Interstate Parkway或本地道路开车前往George Washington Bridge，或乘坐NJ Transit巴士。通勤时间主要取决于大桥的交通状况，请在您实际通勤的时段试走一趟。当前的巴士线路和时刻表请向NJ Transit查询；本次调研未能确认。Closter、Cresskill和Tenafly同样没有铁路。

开发与平价住房

根据该镇的2025年住房要素与公平份额计划（Housing Element and Fair Share Plan），经与新泽西建筑商协会（New Jersey Builders Association）调解，Demarest的第四轮平价住房义务（2025至2035年）定为100个单位。该计划包括针对95 County Road的和解协议，该地块约2.12英亩，允许建造最多八个单位，其中两个为平价单位；计划还提到以叠加分区来满足未落实的需求。

对于一个约1,670户家庭的小镇来说，100个单位意味着未来十年会在特定地块上建设一些多户住宅或联排别墅，而不是改变大多数独立屋街道。在计划中列出的地块附近购房的买家，应阅读该计划并关注规划委员会的会议议程。

Demarest与Closter、Cresskill、Tenafly的比较

以下为Redfin邮编数据中的独立屋数据，12个月估算值的计算方法同上：

独立屋	Demarest	Closter	Cresskill	Tenafly
中位数，截至2026年5月的窗口	$1,495,000	$1,304,500	$1,400,000	$1,650,000
12个月估算值，截至2025年5月	~$1.53M	~$1.46M	~$1.26M	~$1.52M
12个月估算值，截至2026年5月	~$1.60M	~$1.29M	~$1.28M	~$1.66M
变化	+5%	−11%	+1%	+9%
12个月成交量	61	78	70	118
成交/挂牌比，2026年5月	101.5%	100.2%	102.7%	107.8%
高于挂牌价成交	30%	45%	33%	65%
库存月数	~4.5	~4.6	~7.7	~4.3
2025年有效税率	1.924%	2.017%	2.014%	未确认

Tenafly竞争最激烈， 成交价为挂牌价的107.8%，65%高于挂牌价成交，成交量接近Demarest的两倍。
Closter相对疲软， 估算值下降约11%，不过其样本量也很小。
Cresskill供应最多， 库存约7.7个月。
Demarest的竞争程度居中， 价格第二高，有效税率低于Closter和Cresskill。

看重这所高中、但觉得Demarest在售房源太少的买家，可以考虑Closter和Haworth。

买家策略

按房子本身定价，而不是看总体数据。 33%的涨幅主要是联排别墅带来的房型构成效应。请参考面积、地块和房况相近的近期独立屋成交来出价。
利用在售天数。 大约一半的房源在两周内下架，因此挂牌超过60天且未调价的房子更有可能议价。
新上市且定价合理的房源议价空间不大， 这类房子一直以接近要价或略高于要价的价格成交。
先把房产税算进预算， 一套$1.6 million的房子每年约$30,800，并核实实际评估价值。
如果打算重建， 请在签约前确认地块所在分区及相关限制。

卖家策略

春季一直是最强的季节。 独立屋高于挂牌价成交的比例在截至4月至6月的窗口中达到高峰（2024年4月为57%，2025年6月为74%）。
参照独立屋可比成交定价， 而不是“全部住宅”中位数。在库存月数为4.6个月、竞价减少的情况下，定价过高很可能让在售时间多出几周。
新建联排别墅是竞争对手， 价格在$2 million及以上，配有配套设施，也没有积压的维修问题。
利率已回到7%以上。 如果到2027年春季仍维持在这一水平，按6%利率规划预算的买家可能会降低出价。

未来6至12个月展望

最新窗口只有12笔成交，对Demarest中位数的任何预测都不可靠。数据更适合用来判断市场状况。

供应是关键变量。 如果2027年春季出现像2025年春季那样的挂牌潮（截至2025年5月的窗口有39套新挂牌），库存月数可能回到接近8个月，买家将更有议价能力。如果与2026年持平（25套新挂牌），卖家仍将占优。

利率的可见影响有限， 但升至7.03%可能对市场低价位的影响更大，因为那里的买家更可能需要贷款。如果在冬季以外连续几个窗口成交/挂牌比低于100%，将表明市场真正走软。

“全部住宅”中位数仍会波动， 因为剩余的联排别墅还在陆续成交；请关注独立屋数据。

什么情况会改变这一判断： 新挂牌大幅增加、签约待过户下降，或房产税变化大到足以改变持有成本。另一方面，如果春季利率回落到接近6%，2025年那样的竞价可能再次出现。

常见问题

Demarest房价真的一年涨了33%吗？

对典型房屋来说并非如此。+33%是2026年3月至5月“全部住宅”的中位数，基于12笔成交，其中包括两套联排别墅。独立屋成交价中位数下降4%至$1,495,000，而按12个月计算，独立屋价格上涨约5%。

为什么Zillow数据显示Demarest涨幅居新泽西州首位？

Patch对Zillow数据的分析发现，2025年2月至2026年2月Demarest上涨15.6%，为全州最高。Zillow对所有房屋进行模型估值；Redfin的成交数据显示，大部分涨幅发生在2024年和2025年初。

Demarest的房产税是多少？

2025年有效税率为1.924%，一套$1.6 million的房子每年约$30,800。具体税单取决于评估价值。

哪些镇的学生就读位于Demarest的Northern Valley Regional High School？

Closter、Demarest和Haworth。Niche将其列为2026年新泽西州公立高中第19名。

Demarest有火车吗？

没有。通勤者开车或乘坐NJ Transit巴士，主要经George Washington Bridge进城。

2026年德马雷斯特（Demarest）房市：房价、房产税、学校与在售房源