哈肯萨克（Hackensack）2026年房市：公寓、房价、房产税与展望

哈肯萨克（Hackensack）的房市其实是同一个邮编下的两个市场。截至2026年5月的一年里，全市共记录301笔成交，其中公寓（condo）和合作公寓（co-op）约占三分之二，价格已连续两年持平。独立屋所占比例小得多，每年约63笔成交，价格则持续上涨。

根据Redfin数据中心（Redfin Data Center），截至2026年5月的三个月里，邮编07601所有房产类型的成交价中位数为$380,000，几乎与两年前（$382,550）持平。每平方英尺价格从$351升至$369。变化更大的是竞争程度而不是价格：高于挂牌价成交的比例从65%降至38%，平均成交/挂牌比从103.6%降至100.2%。

房贷利率从2024年9月的6.08%升至2025年1月的7.04%，2026年2月回落到5.98%，本周又回到7.03%（Freddie Mac PMMS）。在本地，这种波动体现在买家出价的积极程度上，而不是价格上；即使利率一度跌破6%，竞价热度仍在继续降温。

如何解读这些数据

本站图表使用Redfin针对邮编07601的数据序列，覆盖了全市大部分地区（07602用于邮政信箱）。每个邮编数据点都是一个三个月滚动窗口：“2026年5月”指2026年3月至5月间完成过户的成交，成交数量为三个月合计。年度合计、库存月数和降价数据，本文使用的是Redfin针对Hackensack市的单月数据序列。

有两点需要注意。第一，全部住宅的中位数在很大程度上取决于每个窗口内公寓和独立屋的比例。第二，独立屋的成交数量很少，每个窗口通常只有15到20笔，几套较大的房子就可能让中位数变动数万美元。每平方英尺价格和各项竞争指标是更稳定的参考。

两年来的房价与利率

总体中位数主要反映的是房型比例

来源：Redfin，邮编07601，三个月滚动中位数。

全部住宅中位数在截至2025年5月的一年里下降12%，在截至2026年5月的一年里上涨13%。这两次变动都与公寓（持平）或独立屋（两年都上涨）的实际走势不符。这条曲线之所以波动，是因为每个窗口中独立屋所占的比例在变化。

2026年初是最明显的例子。在截至2026年3月的窗口中，中位数达到$432,500，同比上涨17%。该窗口的56笔成交中有19笔是独立屋，约占34%，而全年这一比例约为21%（市级数据序列中301笔中的63笔）。到了4月窗口，过户的独立屋减少，中位数又回到$350,000。

公寓：价格持平，竞价转弱

公寓和合作公寓的成交价中位数在2024年5月窗口为$305,000，一年后为$319,000，2026年5月为$315,000。每平方英尺价格从$352变为$345，再到$362。竞争则持续减弱：

• 平均成交/挂牌比从104.0%降至100.8%，再降至99.8%。
• 高于挂牌价成交的比例从64%降至53%，再降至33%。
• 在售天数中位数从58天变为83天，再到74天。
• 市级数据序列中记录的公寓成交量从226笔（2023年6月至2024年5月）降至214笔，再降至199笔。

最低点出现在截至2026年4月的窗口：只有27%的公寓高于挂牌价成交，平均成交价为挂牌价的99.5%。这恰好发生在利率触及5.98%之后。更便宜的贷款并没有让公寓竞价回暖。

独立屋：仍在上涨，但成交量很小

独立屋成交价中位数从$532,750（2024年5月）升至$580,000，再升至$680,000，两年上涨28%，但最新窗口只有17笔成交。每平方英尺价格从$348变为$407，再到$388，两年约上涨11%，这更能真实反映价值的增长。

独立屋的竞争仍比公寓激烈：在2026年5月窗口，59%的独立屋高于挂牌价成交，平均成交价为挂牌价的101.9%。但在售独立屋有32套，一年前为20套，两年前为22套；而在最近三个12个月周期里，记录的独立屋成交量从83笔降至74笔，再降至63笔。挂牌增多、成交减少，是这一板块也开始松动的早期信号，尽管价格尚未对此作出反应。

利率波动在哪里显现

• 2024年9月，利率降至两年来最低的6.08%。 该窗口中60%的成交高于挂牌价，平均成交价为挂牌价的103.0%。
• 2025年1月，利率达到7.04%的高点。 在截至2025年2月和3月的窗口中，成交/挂牌比分别为100.0%和99.6%，高于挂牌价成交的不到一半，在售天数中位数达到95天。冬季因素有一定影响，但2024年3月这一比值曾为103.3%。
• 2026年2月，利率降至5.98%。 截至2月的窗口成交/挂牌比为103.0%，3月降至100.4%，4月降至99.9%，高于挂牌价成交的比例降至37%。
• 2026年6月至9月，利率从6.49%升至7.03%。 Redfin的数据截至5月，因此这一变化尚未体现在数据中。

利率对买家行为的影响大于对价格的影响。利率上升时，竞价减少、销售周期拉长；利率下降时，这一趋势并未逆转，与此同时在售房源增加，市中心还有数千套新公寓楼单元已经开放或正在建设中（见下文）。

供应与竞争

来源：Redfin，邮编07601，三个月滚动窗口。

在市级数据序列中，截至2024年5月的一年里，库存月数平均为3.4，下一年为3.6，截至2026年5月的一年为4.2；仅看公寓，分别为3.0、3.8和4.4。降价房源比例平均分别为6.2%、9.5%和9.7%。Hackensack已经从多方竞价的状态转向平衡市场。目前为止的库存高点出现在截至2025年9月的窗口，当时有134套新挂牌、118套在售房源。

预算能买到什么

Hackensack是Bergen County的县治所在地，也是一个租房者占多数的城市：根据Data USA整理的人口普查ACS数据，2024年只有36.6%的住房单元为自住。市场上成交的房型包括：

• 公寓和合作公寓：自2023年年中以来，每个窗口的中位数都在$275,000到$331,000之间。贷款条件、转租规定和每月费用因楼而异。
• 独立屋：最近一年各窗口的中位数为$550,000到$680,000；2026年5月的挂牌价中位数为$628,000。
• 双户至四户住宅：最近12个窗口的中位数为$660,000到$910,000，最近一年记录成交34笔，高于此前的25笔。
• 联排别墅：很少见，12个月内只记录了5笔成交。

来源：Redfin。两者的时间窗口不同，因此请比较价格水平，而不是精确差距。

按每平方英尺计算，Hackensack独立屋的价格约为全县水平的81%，公寓约为86%。中位数之间的差距主要来自房型比例和单元面积。

持有成本

房产税

根据新泽西州税务局（NJ Division of Taxation），Hackensack 2025年的名义税率为每$100评估价值3.209，有效税率为2.527%。州政府的2025年住宅平均统计数据显示，平均评估价值为$321,205，平均税单为$10,307（$321,205 × 3.209%）。两个税率之比约为79%，这意味着评估价值处于平均水平的房屋，市场价值大约为$408,000。

按2.527%的有效税率计算，以2026年5月的中位数估算，每年房产税约为：$315,000的公寓$7,960，$380,000的房产$9,600，$680,000的独立屋$17,180。实际税单取决于存档的评估价值。

重新评估即将到来。根据Prodigy Real Estate对Bergen County重新评估情况的汇总，县税务委员会（Board of Taxation）已建议Hackensack进行以2027税务年度为目标的重新评估。重新评估不会改变税收总额，但会改变税负在各房产之间的分配。由于独立屋的价值涨得比公寓快，独立屋业主承担的份额可能会增加。请向市评估员（assessor）确认具体进展。符合条件的业主和租户还可以申请新泽西州的ANCHOR减税计划。

公寓费用与洪水风险

公寓和合作公寓的费用不在Redfin数据中，且差别很大；合作公寓的维护费可能包含房产税以及整栋楼的基础贷款（underlying mortgage）。在比较成本之前，请先了解费用金额、储备金余额以及是否有计划中的特别摊派（special assessment）。

城市东缘沿Hackensack River分布。洪水风险取决于具体地块，因此请在FEMA洪水地图服务中心（Flood Map Service Center）查询具体地址，并在律师审核期内获取保险报价。在地图标注的高风险区，受联邦监管的贷款机构会要求购买洪水保险。

月供与负担能力

下表为30年固定利率贷款、20%首付的本金和利息，加上估算的房产税。不包括保险、公寓物业费和PMI。

在7.03%的利率下，本金、利息和房产税合计每月约为：公寓中位数$2,345，全部住宅中位数$2,829，独立屋中位数$5,062。按28%的住房支出比例计算，所需收入分别约为$100,500、$121,200和$217,000。

Hackensack 2024年的家庭收入中位数为$84,277（Data USA）。即使是公寓中位数，在20%首付的情况下，也超出了一份中位数收入的负担能力，这在一定程度上解释了为什么租房者比例较高。不过，利率从7.04%降到5.98%，公寓月供只减少了$175，与房产税和楼宇费用相比并不多，这或许就是2026年初利率下降没有让公寓竞价回暖的原因。

租房还是买房，以及投资角度

2024年ACS统计的租金中位数（gross rent）为$1,988（Data USA）。这一数字涵盖所有出租房，包括老楼里长期出租的单元，因此新楼的要价租金可能更高；本文未能核实市中心当前的要价租金。

以此为基准，在7.03%利率、20%首付的情况下，持有一套中位数价格的公寓每月约需$2,345，尚未计入物业费和保险，另外还需预先支付$63,000首付和过户费用。买房可以积累房屋净值、锁定月供，但由于公寓价格已连续两年持平，打算住五年或更久的买家比可能两年内就搬走的买家更有优势。

对于双户至四户住宅，以$780,000的中位数、25%首付、7.03%利率计算：本金和利息每月约$3,904（每年$46,846），按有效税率计算的房产税约$19,700。在计入保险、维修、水费、排污费和空置之前，每年合计约$66,550。

• 双户住宅两个单元都按$1,988出租，年总租金为$47,712，远不足以覆盖上述成本。它适合作为自住房，用一个单元的租金抵消部分月供，而不适合作为纯出租物业。
• 三户住宅按同样租金计算，年总租金为$71,568，在不计其他开支的情况下，比贷款和房产税成本高出约$5,000。

实际租金因楼而异。请核查现有租约、当地租金规定和入住证明（certificate of occupancy）。最近一年多户住宅成交量从25笔增至34笔，但在2026年5月窗口，成交/挂牌比为99.0%，在售天数中位数为122天，说明买家对这类房产的定价相当谨慎。

市中心再开发与新增供应

Hackensack市于2012年通过了市中心复兴计划（Downtown Rehabilitation Plan），此后多次修订。根据计划文件，该计划放宽了分区限制，降低了停车位配比要求，并鼓励混合用途、适合步行的开发。该市近期的再开发计划，包括修订后的132-148 Main Street计划，均指出市中心已有超过3,000套住宅单元建成或在建，另有2,000套处于规划和审批阶段。各计划区域列在市政府再开发页面上。

Main Street已从单行道改为双向通行，同时进行了街景改造，并在地下实施了雨污分流工程，资金来自约$7.7 million的NJ Infrastructure Bank贷款，工程已于2020年完工。

对二手房业主来说，这些新增供应的影响有两面：

• 竞争。 新公寓楼让原本打算购买旧公寓的人多了一个选择：改租较新的单元。这是公寓竞价降温而独立屋价格没有下降的一个合理解释，但尚未得到证实。
• 生活配套。 Main Street和火车站附近新增数千名居民，可以支撑更多商店和餐馆，如果零售业随之跟进，通常会对步行范围内的住房有利。

该市已通过的第四轮住房要素与公平份额计划（Fourth Round Housing Element and Fair Share Plan）已提交新泽西州法院备案；在计划所列地块附近购房的买家，可以查阅该文件，了解附近可能兴建的项目。

就业、学校与交通

Hackensack University Medical Center隶属Hackensack Meridian Health，是一家拥有803张床位的教学医院，截至2021年是Bergen County最大的雇主，员工约9,000人（Wikipedia；HMH）。加上县法院和政府机关，它为这座城市提供了工作日的就业基础，支撑着租房需求和较低价位公寓的需求。

该市有自己的学区Hackensack Public Schools，一直开设到Hackensack High School。不同来源发布的学校评分各不相同；新泽西州的学校表现报告（School Performance Reports）是查询考试成绩和毕业率最可靠的地方。

位于200 Hackensack Avenue的Bergen County Academies不属于市学区。它是Bergen County Technical Schools系统中的一所免学费县立特色高中（magnet school），面向全县学生开放，需通过竞争性申请，包括考试，进入下一轮者还需面试。住在Hackensack在录取上没有任何优势，只是上学路程更短。

市中心有NJ Transit Pascack Valley Line的两个车站：Essex Street和Anderson Street。列车开往Hoboken；前往New York Penn Station的乘客需在Secaucus Junction换乘。由于各班次行程时间不同，请查看最新时刻表。该市在市中心还有一个巴士总站。在这里，步行能否到达车站或巴士总站很重要，对租房者和希望无车通勤的买家尤其如此。

Hackensack与周边城镇比较

来源：Redfin邮编数据序列。Ridgefield和Wood-Ridge每个窗口的成交少于30笔，因此中位数波动较大。

• Fort Lee作为公寓市场与Hackensack最为接近。那里的公寓每平方英尺价格更高（$456对$362），销售也更慢（24%高于挂牌价成交，在售天数中位数约114天），但其公寓中位数在两年内从$300,000升至$355,000，而Hackensack基本持平。
• Ridgefield的成交以独立屋和双户至四户住宅为主；Wood-Ridge的成交则在独立屋和联排别墅之间各占一部分。与当地$727,500和$825,000的独立屋相比，Hackensack $680,000的独立屋每平方英尺价格更低（$388对$460和$407），可选房源也更多（在售32套对10套和14套）。房产税和学校数据请逐个地址比较。

买家策略

1. 公寓买家有议价空间。 目前只有33%的公寓高于挂牌价成交，平均成交价为挂牌价的99.8%，库存月数约4.4个月，对于挂牌时间较长的单元，低于挂牌价出价是合理的。要把精力放在了解楼宇财务状况上；价格低但储备金不足，日后可能花费更多。
2. 独立屋买家仍需竞争。 最新窗口中59%的独立屋高于挂牌价成交，不过在售房源32套，而一年前为20套，选择更多了。
3. 为重新评估预留预算。 按成交价的2.527%估算房产税，而不是按卖家当前的税单。
4. 按当前利率做规划。 在7.03%的利率下，每多借$10,000，月供约增加$67。日后可能有机会再融资，但并无保证。

卖家策略

1. 公寓卖家应参照近期成交定价。 两年来中位数一直在很窄的区间内，买家已不再高于挂牌价购买。大约每十套挂牌中就有一套降价，一开始就定对价格，通常比之后降价的代价更小。
2. 独立屋卖家仍有优势，但正在缩小。 每平方英尺$388是一个合理参考；在最新窗口中，独立屋的在售天数中位数为87天，而4月窗口为61天，因此定价高于近期成交，可能需要等待更久。
3. 多户住宅卖家应准备好租金和开支记录，因为买家都在做上面那样的测算。
4. 时机。 新挂牌在春季和初秋达到高峰（截至2025年9月的窗口为134套）。在一个季节的早期挂牌，面对的竞争房源会更少。

未来6–12个月展望

自5月以来，30年固定利率已从6月下旬的6.49%升至9月24日的7.03%，这是自2025年1月以来首次超过7%。上一次利率这么高时，Hackensack的成交/挂牌比跌破100%，在售天数中位数达到95到97天。

如果利率维持在7%左右，数据显示公寓价格可能持平或小幅下降，销售周期拉长，降价房源增多。在新增库存被消化期间，独立屋价格更可能保持稳定，而不是继续以近期的速度上涨。

可能改变这一判断的因素：

• 利率持续向6%靠拢。 2026年初的情况表明，仅靠利率下降并不能让公寓竞价回暖，但利率持续下降对独立屋买家帮助最大。
• 新公寓楼的交付速度。 如果交付放缓、租金上涨，与租新公寓相比，购买旧公寓会更有吸引力。
• 2027年的重新评估。 如果税负大幅转向独立屋，可能会压制独立屋价格。
• 在售房源。 如果在售房源明显超过目前115到118套的高点，将意味着更大的价格压力。

常见问题

2026年Hackensack的房价中位数是多少？

邮编07601在2026年3–5月为$380,000：公寓和合作公寓$315,000，独立屋$680,000，双户至四户住宅$780,000（Redfin）。

Hackensack的公寓价格在上涨吗？

没有明显上涨：两年前为$305,000，现在为$315,000，而且成交量减少，高于挂牌价成交的数量也少了很多。

Hackensack的房产税是多少？

2025年的有效税率为2.527%，一套$315,000的公寓每年约$7,960，一套$680,000的独立屋约$17,180。已有建议针对2027税务年度进行重新评估。

住在Hackensack对申请Bergen County Academies有帮助吗？

没有。这是一所县立特色高中，Bergen County各城镇的申请者都要经过同样的竞争性申请流程。

数据来源

• Redfin Data Center：邮编07601、Hackensack市、Bergen County，以及邮编07024、07657、07075，数据截至2026年5月
• Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey
• NJ Division of Taxation, 2025 General Tax Rates
• NJ Division of Taxation, 2025 Average Residential Tax Statistics
• Data USA, Hackensack NJ (Census ACS)
• Prodigy Real Estate, Bergen County revaluation summary
• City of Hackensack, Downtown Rehabilitation Plan
• City of Hackensack, 132-148 Main Street Amended Redevelopment Plan
• City of Hackensack, Redevelopment
• NJ Infrastructure Bank, Hackensack Sewer Separation and Street Conversion
• TAPinto Hackensack, Main Street two-way conversion completed
• Hackensack Fourth Round Housing Element and Fair Share Plan (NJ Courts)
• Wikipedia, Hackensack University Medical Center
• Hackensack Meridian Health, Hackensack University Medical Center
• Bergen County Academies, Guide to Apply
• NJ Department of Education, School Performance Reports
• NJ Transit, Pascack Valley Line
• NJ Transit, Getting to New York by Train
• FEMA Flood Map Service Center