恩格尔伍德（Englewood）房价走势与房市报告｜2026年9月

根据Redfin数据中心（Redfin Data Center）邮编07631的数据，截至2026年5月的三个月内，恩格尔伍德（Englewood）的成交价中位数达到$675,000，比一年前上涨9.8%。但这个标题数字夸大了实际走势。如果取最近四个互不重叠季度的平均值，中位数约为$608,750，略低于前一年的平均值$620,500。过去一年，Englewood的房价基本持平，并没有在上涨。

更大的变化在供应端。2026年5月窗口期内共有101套在售房源，是三年数据中最多的；新挂牌同比增加16%。与此同时，高于挂牌价成交的比例升至61%。2026年的Englewood是一个分化的市场：定价合理的房子仍会吸引多个买家竞价，其余房源则要挂上好几个月。

这种分化在Englewood比在Bergen County大多数城镇更重要，因为这里的住房类型格外多样。公寓（condo）、独立屋、两到四户的住宅楼，以及少量大型豪宅，全都计入同一个中位数。本文将它们分开来看，按当前利率测算房产税和月供，并总结买家和卖家可以从数据中得到的参考。

如何解读这些数据

Redfin的邮编数据采用三个月滚动窗口：“2026年5月”涵盖3月至5月，“成交套数”是三个月的合计。Englewood每个窗口期只有27到80笔成交，因此房屋类型构成一旦变化，中位数就会大幅跳动。为了平滑波动，本文有时会合并截至8月、11月、2月和5月的四个互不重叠窗口：即12个月的成交量，以及四个季度中位数的平均值。这并不是真正的年度中位数，但可以削弱某一个异常季度的影响。

两年房价与房贷利率对照

根据Freddie Mac一级抵押贷款市场调查（Primary Mortgage Market Survey），30年固定利率在2024年9月下旬降至6.08%，2025年1月中旬升至7.04%，2026年2月底回落至5.98%，并在2026年9月24日达到7.03%。Englewood的中位数并没有跟随这条路径。

窗口截止月份	全部住宅中位数	同比	成交套数（3个月）	相近时点30年利率
2024年9月	$600,000	+20.5%	55	6.08%（9月26日）
2025年3月	$710,000	+42.7%	47	7.04%（1月16日）
2025年10月	$559,950	-9.6%	66	6.26%（9月18日）
2026年2月	$615,000	-5.4%	38	5.98%（2月26日）
2026年5月	$675,000	+9.8%	33	6.46%（4月2日）

中位数在截至2025年3月的窗口达到峰值，接近利率高点；在2025年10月跌至谷底，而此时利率已经回落。这与简单的“利率决定房价”正好相反，主要原因在于成交结构。截至2025年2月的窗口中，独立屋中位数为$1,187,500（24笔成交），比前后窗口高出约$317,500至$430,500，说明这是一批高端房屋集中过户，而不是整体大涨。在2025年10月窗口，公寓占66笔成交中的29笔（44%），而一年前是56笔中的18笔（32%），从而拉低了整体中位数。

利率也解释不了2026年冬季的情况。2026年1月和2月窗口的签约待过户都降到34笔，而一年前分别是52笔和49笔，尽管当时利率更低。这个疲软的冬季也有助于解释为什么2026年3月至5月窗口只有33套房屋过户，是数据中春季最低的数字。利率跌破6%之后，签约待过户到5月回升至73笔，与2025年5月持平。

截至5月的12个月	成交套数	季度中位数平均值	每平方英尺价格中位数平均值
2024	170	$504,500	$354
2025	215	$620,500	$395
2026	208	$608,750	$412

在最近12个月里，成交量比前一年低3%，季度中位数平均值低1.9%，而每平方英尺价格中位数高出约4.4%。每平方英尺价格上升而中位数持平，通常意味着买家为同等面积付了更多钱，但买的房子更小，这与公寓成交增多相吻合。2026年5月每平方英尺$466是整个数据序列中的最高值，但它在很大程度上受到一个仅基于7笔成交的公寓数据影响，因此还不能算是新的价格水平。

根据Redfin的县级单月数据，Bergen County 2026年5月的中位数为$790,000，比2025年5月上涨5.2%。Englewood全部住宅中位数约为该数字的85%；其独立屋中位数（$705,000）约为全县独立屋中位数（$946,000）的75%。

供应与竞争

指标（3个月窗口）	2024年5月	2025年5月	2026年5月
在售房源	88	91	101
新挂牌	87	82	95
签约待过户	73	73	73
成交套数	40	40	33
在售天数中位数	76	78.5	89
平均成交/挂牌比	99.9%	103.2%	101.2%
高于挂牌价成交比例	47.5%	50.0%	60.6%
两周内下架比例	35.6%	52.1%	41.1%

供应在增加，而需求保持稳定。最近三个5月窗口的签约待过户都是73笔，而在售房源从88套增至101套。Redfin没有公布这个邮编的库存月数，但可以估算。按已过户成交计算（三个月33笔，即每月11笔），101套房源约相当于9.2个月的库存；按签约待过户计算（每月约24笔），则约为4.2个月。以签约数据为基础的数字更能反映未来几个月的情况，因为这些合同会在夏季陆续过户。Redfin的城市单月数据显示，2026年5月库存月数为10.1，高于一年前的5.1，但这个指标会随每个月的过户量大幅波动。

市场的两部分正在拉开差距。高于挂牌价成交的房屋比前两年的5月都多，但在售天数中位数升至89天，两周内签约的房屋也比2025年5月少。以2026年4月窗口的独立屋为例，57.6%在两周内下架，而在售天数中位数却是121.5天。只有当一部分房源几乎立即卖出、另一部分挂上好几个月时，这两个数字才会同时成立。前一部分，就是买家认为从第一天起定价就合理的房子。

全县市场也在放松。Bergen County 2026年5月的库存月数达到5.0，是Redfin县级数据中至少自2024年1月以来的最高值；在售房源2,652套，比2025年5月多3%。

这个邮编没有Redfin的降价房源比例数据。

住房类型与价格分层

根据Data USA引用的美国人口普查局（U.S. Census Bureau）美国社区调查（American Community Survey）数据，2024年Englewood有人居住的住房中54.5%为业主自住，也就是说约45%为出租。这个租住比例反映出，除独立屋外，这里还有大量公寓楼和多户住宅。

房产类型（截至2026年5月的3个月）	成交价中位数	每平方英尺价格中位数	成交	在售房源	12个月成交
独立屋	$705,000	$434	23	53	111
公寓（condo）/合作公寓（co-op）	$490,000	$513	7	35	72
联排别墅	$1,670,000	$525	2	8	14
2至4户住宅	$585,000	$362	1	5	11

独立屋

在最近12个月的208笔成交中，独立屋占111笔，与前一年数量相同。四个季度独立屋中位数的平均值从约$827,560降至约$682,750，但大部分降幅来自2025年2月那个异常值。如果不看2025年2月和3月这两个窗口（它们包含同一批高端成交），自2024年年中以来，独立屋中位数一直在$617,500至$770,000之间。

这个区间描述的是市场的中段，而不是高端。East Hill与Englewood Cliffs和Tenafly相邻，一般认为是全市房屋和地块最大的区域；而包括West Side在内的其他区域，则混合了较小的独立屋、多户住宅和公寓。Redfin没有公布邮编以下层级的数据，因此本文无法给出经过核实的分区价格区间。比较不同区域的买家，应分别索取各区域的成交记录；全市中位数会低估其中一个区域，而高估另一个。

公寓（condo）与合作公寓（co-op）

最近12个月公寓成交72笔，高于之前的67笔；公寓季度中位数平均值上涨约10%，从约$417,500升至约$460,940。2025年大部分时间竞争较弱（截至2025年3月的窗口只有7.7%高于挂牌价成交），2026年则转强：2026年5月窗口的7笔公寓成交中，有5笔高于挂牌价。公寓在售房源增至35套，一年前为29套，两年前为24套。由于只有7笔过户，近期的强势所依据的成交非常少。

Englewood的公寓中位数高于Bergen County 2026年5月的公寓中位数$422,500。每月物业费（HOA）因楼盘而异，并未反映在这些中位数中。

联排别墅与多户住宅

联排别墅的数据太少，看不出趋势：2026年5月的中位数$1,670,000只来自两笔成交，而一年前是六笔成交、中位数$690,000。

两到四户住宅数量不多，但竞争一直很激烈。从2025年4月到2026年3月的每一个窗口，至少三分之二都高于挂牌价成交，平均成交/挂牌比在103%至125%之间。最近12个月只卖出11套，低于之前的18套；2026年5月窗口有5套在售。这种情况说明，限制这个细分市场的是供应，而不是需求。

房产税

根据新泽西州税务局（NJ Division of Taxation）2025年名义税率表，Englewood 2025年的名义税率为每$100评估价值3.116，有效税率为2.088%。有效税率已经根据评估价值与市场价值之间的差异进行了调整，因此用房价估算税单时，它是更合适的数字。按2.088%计算，每年房产税估计为：

全部住宅中位数$675,000：$14,094
独立屋中位数$705,000：$14,720
公寓中位数$490,000：$10,231

实际税单取决于每处房产的评估价值和任何减免。在同一份州税率表中，Hackensack 2025年的有效税率为2.527%，Englewood Cliffs为0.995%；与隔壁这个镇（borough）做比较时，这个差距必须考虑在内。

新泽西州的房地产转让费由卖方支付。对于2025年7月10日或之后完全签署的合同所对应的契据，原先由买方支付的“豪宅税”已被卖方支付的新泽西累进百分比转让费（Graduated Percent Fee）取代：成交价超过$1 million的交易，按全价的1%至3.5%征收。这对Englewood的大型独立屋和联排别墅有影响。自住业主根据收入情况，可能符合州政府ANCHOR房产税减免的资格；请每年核查是否符合条件。

月供与负担能力

以下为首付20%的30年贷款的本金和利息，加上按2.088%有效税率计算的房产税。未包括保险和物业费（HOA）。

房价	贷款（80%）	利率	本金和利息	加房产税	按28%标准所需收入
$675,000	$540,000	5.98%	$3,231	$4,405	约$188,800
$675,000	$540,000	7.03%	$3,604	$4,778	约$204,800
$705,000	$564,000	7.03%	$3,764	$4,990	约$213,900
$490,000	$392,000	7.03%	$2,616	$3,468	约$148,700

以$540,000的贷款为例，利率从2月的5.98%升至现在的7.03%，每月多付约$373，一年约$4,475。在月供不变的情况下，相当于能买的房子少了大约10%。

收入一栏采用常见的标准：住房支出不超过税前总收入的28%。根据Data USA引用的美国社区调查数据，Englewood的家庭收入中位数为$102,571。以7.03%利率购买中位价房屋，所需收入约为这个数字的两倍；中位价公寓约为1.45倍。在这样的价格水平下，买家一般需要远高于本地中位数的收入、上一套房子的净值，或者更高的首付。

两年来，典型购房成本的涨幅超过了房价本身。2024年9月以6.08%利率购买$600,000中位价房屋的买家，$480,000贷款每月本息约$2,903。2026年5月的中位价$675,000在7.03%利率下每月约$3,604，高出24%。

学校

Englewood公立学区（Englewood Public School District）下设五所学校：Donald A. Quarles Early Childhood Center（学前班和幼儿园）、Dr. John Grieco Elementary（1至3年级）、Dr. Leroy McCloud Elementary（4至6年级）、Janis E. Dismus Middle School（7和8年级），以及与Academies@Englewood共用校园的Dwight Morrow High School。学区2023-24学年共有2,955名学生，高中2024-25学年有1,083名学生。根据维基百科Dwight Morrow词条，自1967-68学年起，Englewood Cliffs依据学区输送关系将高中生送往Dwight Morrow就读。

Academies@Englewood是一个免学费的公立特色项目（magnet program），设有预备工程、生物医学、法律与公共安全、信息系统等学院。入学需要申请，也招收其他学区的学生，因此居民应向学区确认当前的申请流程，而不要默认一定有名额。

公开的评分把这两个项目合在一起。U.S. News将Dwight Morrow High School/Academies@Englewood列为新泽西州第170名；GreatSchools引用州统考数据，显示数学达标率为22%，阅读达标率为51%。家庭应阅读新泽西州学校表现报告（New Jersey School Performance Reports），并实地参观。

非常看重学区评分的买家，也可以比较Tenafly或Cresskill，但那里的中位数要高得多。

通勤与交通

Englewood没有客运火车站。开车的话，Route 4穿过城市南端，通往Fort Lee的George Washington Bridge引道。坐巴士的话，NJ Transit 166路和178路开往Port Authority Bus Terminal和GWB Bus Station。一位Bergen County经纪人撰写的通勤指南估计，先坐巴士到GWB Bus Station再换乘A线地铁，到Midtown约需50分钟；坐直达巴士到Port Authority约需1小时10分钟。桥梁和隧道的交通状况可能使这两个时间出现较大变化。

Northern Branch轻轨

Hudson-Bergen Light Rail的Northern Branch延伸线计划从North Bergen的Tonnelle Avenue修至Englewood Hospital终点站，全长约10英里，在North Bergen、Ridgefield、Palisades Park、Leonia和Englewood设七个新站。该项目距离开工还很远。联邦公共交通管理局（Federal Transit Administration）在2023年以环境条件变化为由撤回了此前的意向通知；据Mass Transit报道，NJ Transit于2025年11月招标顾问，准备新的环境影响报告书草案（Draft Environmental Impact Statement）。截至本文撰写时，尚未公布施工时间表或完整的资金方案。

买家应将其视为一项可能的长期改善，而不是现在就值得为之付钱的因素。

开发与平价住房

根据市政府通过的住房要素与公平份额计划（Housing Element and Fair Share Plan），经法院和解修改后，Englewood的第四轮平价住房义务包括166套现有需求，以及2025至2035年的359套预期需求。城镇通常通过为多户住宅项目划定分区、并要求其中一部分为平价单位来履行这类义务，这意味着未来十年公寓数量会增加。

本文无法核实目前已获批的市中心项目清单及其单位数量，因此不列出任何项目。在市中心附近买公寓的买家，应向市规划办公室询问周边已获批的项目，因为新建出租楼与公寓争夺的是同一批小家庭客群。

Englewood与周边城镇比较

Redfin邮编数据，截至2026年5月的三个月窗口：

城镇（邮编）	全部住宅中位数	同比	每平方英尺价格中位数	在售天数中位数
Englewood (07631)	$675,000	+9.8%	$466	89
Englewood Cliffs (07632)	$2,025,000	-25.0%	$592	99.5
Tenafly (07670)	$1,532,500	+3.0%	$623	75.5
Hackensack (07601)	$380,000	+13.4%	$369	80
Fort Lee (07024)	$422,500	+3.7%	$465	104

Englewood的每平方英尺价格与Fort Lee相当，但Fort Lee的市场以公寓为主（2026年5月250套在售房源中有206套是公寓）。北面和东面与Englewood相邻的Tenafly和Englewood Cliffs，每平方英尺价格大约高出27%至34%；西面的Hackensack则低约21%。

对East Hill的买家来说，Englewood Cliffs是最重要的比较对象。那里独立屋每平方英尺价格为$592（仅8笔成交），而Englewood为$434，相差约36%。房产税则正好相反：以$1.2 million的房子计算，Englewood 2.088%的有效税率意味着每年约$25,056，而Englewood Cliffs按0.995%计算约为$11,940，相差约$13,100。

买家策略

看具体房子的价格，而不是看中位数。调取同一区域、同一房产类型的可比成交。
预期市场有两种速度。定价合理的房子常常在两周内签约，并且高于挂牌价。挂牌超过60天的房源最有可能留有议价空间；请查看每个房源的价格历史。
按今天的利率计算月供，不要指望日后再融资。
单独为房产税做预算：按有效税率，$675,000的房子每月约$1,175。请核查实际评估价值和上一期税单。
两到四户住宅预计会有竞争。
在FEMA洪水地图上查询每个地址，并询问洪水保险的历史记录。

卖家策略

按头两周来定价。房子能否进入快速成交的那一组，主要取决于起始挂牌价。
了解竞争情况：101套在售房源、新挂牌增加16%，让买家有更多比较的选择。
公寓应参考同一楼盘的近期成交来定价；全市公寓中位数所依据的成交很少。
小型多户住宅业主处于最有利的位置，一年多来在大多数窗口期都是高于挂牌价成交。

未来6至12个月展望

从数据看，基本情形是市场保持平稳。最近三个5月窗口的签约待过户都保持在73笔，季度中位数平均值也基本持平。另一方面，在售房源在增加，利率也回到了7%以上。

房价走软的迹象可能包括：利率到2027年仍保持在7%或以上，在售房源整个秋季都维持在100套以上，在售天数重新超过100天，或者高于挂牌价成交的比例回落到2025年年中35%至40%的水平。签约待过户低于上一年同期，会是最早的信号。

房价走强的迹象可能包括：利率回落到6%左右（2026年初利率下降之后，签约待过户曾出现反弹），或者在售房源减少、同时高于挂牌价成交的比例保持在60%左右。Northern Branch轻轨不太可能在未来一年内影响房价。

常见问题

Englewood, NJ的房价中位数是多少？

根据Redfin数据，截至2026年5月的三个月内，邮编07631全部住宅的中位数为$675,000：其中独立屋$705,000，公寓$490,000。

Englewood的房价在上涨吗？

2026年5月的中位数比一年前高9.8%，但按12个月计算，季度中位数平均值低了1.9%，而每平方英尺价格上涨约4.4%。

Englewood的房产税是多少？

2025年有效税率为2.088%，一套$675,000的房子每年约$14,094。

从Englewood有火车到纽约市吗？

没有。通勤者乘坐NJ Transit巴士，或开车经George Washington Bridge进城。计划中通往Englewood Hospital的轻轨正在进行环境审查，尚无开工日期。

恩格尔伍德（Englewood）房市2026：房价、价格分层、房产税与展望