悬崖公园（Cliffside Park）房价走势与房市报告｜2026年9月

根据Redfin数据，截至2026年5月的三个月内，邮编07010的成交价中位数为$556,000，同比下降25.3%。这一降幅主要来自成交房型结构的变化，而不是房屋价值的大幅下跌。过去一年公寓占成交量的62%，前一年为55%；而联排别墅和2–4户住宅的成交量都减少了约三分之一。

同类房型之间的比较信号要温和得多。公寓成交价中位数下降9%，至$475,000；公寓每平方英尺价格从$407小幅降至$386。在售房源增至133套，是这组数据中的最高点；只有29%的房屋高于挂牌价成交，而5月整个Bergen County的这一比例为61%。

与全县平均水平相比，这里的买家有更大的议价空间。“悬崖公园（Cliffside Park）是Fort Lee和Edgewater旁边价格较低的选择”这一说法，按每平方英尺价格来看成立，但按总体中位数来看并不成立；而且这里的房产税略高于这两个相邻城镇。

如何解读这些数据

除非另有说明，以下所有市场数据均来自邮编07010的Redfin数据中心。每个月度数据都是截至该月的三个月滚动窗口，因此“2026年5月”涵盖2026年3–5月，成交量为三个月合计。Redfin最新公布的月份是2026年5月。

这里的成交房源类型多样，包括1970年代的高层公寓、较新的联排别墅、较老的双户住宅，以及少量独立屋。当房型结构发生变化时，即使没有任何一套房屋的价值改变，全部房型的中位数也会随之变动。

房型（07010）	中位数，2024年5月	中位数，2025年5月	中位数，2026年5月	每平方英尺价格，2026年5月	成交量，2025年6月–2026年5月
全部住宅	$767,500	$744,000	$556,000	$416	226
公寓（condo）/合作公寓（co-op）	$535,000	$522,000	$475,000	$386	140
独立屋	$835,000	$972,500	$765,000	$487	32
联排别墅	$995,000	$1,153,000	$1,115,000	$465	35
多户住宅（2–4户）	$849,500	$830,000	$685,000	$330	19

12个月一栏是4个互不重叠窗口的合计。前一个12个月共有259笔成交：公寓142笔、独立屋35笔、联排别墅53笔、多户住宅29笔。公寓成交量基本持平，而联排别墅和多户住宅的成交量各下降34%，这拉低了总体中位数。

在最新窗口中，非公寓房型的中位数各自只基于3到9笔成交，过去一年中有些窗口甚至只有2笔，因此单次读数波动很大。在截至2026年1月至4月的各窗口中，多户住宅中位数在$995,000到$1,150,000之间，5月则因仅有3笔成交而录得$685,000。

两年来的房贷利率与本地房价

Freddie Mac的一级抵押贷款市场调查（Primary Mortgage Market Survey）显示，30年固定利率在2024年9月下旬为6.08%，2025年1月中旬达到7.04%的高点，2025年全年平均约6.6%，2026年2月下旬降至5.98%，随后在2026年9月24日回升至7.03%。

本地市场的竞争程度紧跟这些波动，房价的跟随则没那么明显。

2024年秋季，利率约6.1%。 在截至2024年9月的窗口中，40%的房屋高于挂牌价成交，平均成交价与挂牌价之比为99.8%。
2025年冬季，利率高于7%。 到截至2025年2月的窗口，只有11.3%的房屋高于挂牌价成交，为这组数据中的最低比例，成交/挂牌比降至97.6%。
2025年春夏，利率约6.6%至6.9%。 买家回归：在截至2025年4月至8月的各窗口中，有37.5%至41.8%的房屋高于挂牌价成交。
2026年春季，利率短暂跌破6%后回升。 卖家的反应比买家更大。在售房源达到133套，同比增加20%。签约待过户基本持平（79对77），成交量从72笔降至49笔，高于挂牌价成交的比例降至28.6%。

每平方英尺价格受房型结构的影响较小。全部住宅的每平方英尺价格从2024年5月的$408升至2025年5月的$449（+10%），随后在2026年5月降至$416（−7%）。其中一部分仍来自房型结构，但公寓从$407降至$386（−5%）是同类比较。

Bergen County的情况不同。2026年5月全县单月成交价中位数为$790,000，同比上涨5.2%，成交/挂牌比为104.2%，61.4%的房屋高于挂牌价成交。以公寓为主的Cliffside Park市场对利率和供应增加的反应更大。

供应与竞争

指标（07010，全部房型）	2024年5月	2025年5月	2026年5月
新挂牌（3个月）	105	116	123
在售房源	102	111	133
成交量（3个月）	72	72	49
签约待过户	89	77	79
在售天数中位数	91	72	78
平均成交/挂牌比	98.4%	98.9%	99.0%
高于挂牌价成交	18.1%	41.7%	28.6%
两周内下架	28.1%	48.0%	45.6%

Redfin针对Cliffside Park市的单月数据显示，2026年5月的库存月数为6.5，4月的读数为8.8。同一数据显示，2026年5月有18.5%的在售房源降过价，高于2025年5月的13.6%。5月全县的库存月数为5.0。

这是一个“两种速度”的市场。仍有45.6%的房屋在两周内下架，而其余房源则挂得较久，降价更为常见，典型成交价比挂牌价低约1%。

新增供应大多是公寓。2026年5月公寓在售房源达到92套，比一年前的72套增加28%。

住房类型与价格区间

Palisades沿线的高层公寓

Edgewater上方Palisades沿线的大型公寓楼决定了本地公寓市场的面貌。根据StreetEasy汇总的房源资料，200 Winston Drive于1973年建成，共640个单元；300 Winston Drive于1974年建成，共676个单元。Carlyle Towers位于附近的100 Winston Drive。

价格因楼层、景观和单元面积而差异很大，楼栋本身与单元同样重要。在楼龄50年的大楼中，公共费用、储备金，以及为外墙、电梯或车库工程而计划的任何分摊费用，都是核心成本。这些费用不在Redfin的数据中，必须针对每个单元单独索取。

公寓是最稳定的板块：最近12个月成交140笔，前12个月为142笔，三个月成交价中位数在$460,000到$610,000之间波动。

双户住宅与多户住宅

Redfin的多户住宅类别（2到4户）过去一年只有19笔成交。2025年6月至2026年5月这12个滚动窗口的中位数约为$940,000，比任何单次读数都更适合作为参考。多户住宅每平方英尺价格为$330，是所有房型中最低的。

2026年5月的在售房源只有8套，成交/挂牌比为102.2%，是唯一一个平均成交价高于要价的房型。

独立屋与联排别墅

独立屋在市场中占比很小，12个月内成交32笔。最新中位数为$765,000，每平方英尺价格为$487。联排别墅处于本地价格区间的上端，2026年5月中位数为$1,115,000，12个月内的区间为$955,000至$1,210,000。联排别墅成交量从53笔降至35笔，最新窗口的在售天数为100天，成交/挂牌比为97.5%，是所有房型中最弱的。

Cliffside Park比Fort Lee和Edgewater便宜吗？

2026年5月，3个月窗口	Cliffside Park 07010	Fort Lee 07024	Edgewater 07020	Ridgefield 07657
全部房型中位数	$556,000	$422,500	$715,000	$720,000
全部房型每平方英尺价格	$416	$465	$496	$444
公寓中位数	$475,000	$355,000	$580,000	成交太少
公寓每平方英尺价格	$386	$456	$476	成交太少
独立屋中位数	$765,000	$1,108,800	$999,999	$727,500
独立屋每平方英尺价格	$487	$510	$585	$460
联排别墅中位数	$1,115,000	$1,100,000	$1,127,000	成交太少
成交量，2025年6月–2026年5月	226	519	190	74
2025年有效税率	1.920%	1.839%	1.545%	1.723%

按每平方英尺价格计算，Cliffside Park比两个相邻城镇都便宜。公寓的差距最大：这里每平方英尺$386，Fort Lee为$456（低15%），Edgewater为$476（低19%）。独立屋与Fort Lee的差距较小（$487对$510）。

按中位数计算，Fort Lee的公寓更便宜，因为那里的典型单元面积更小。用各地的成交价中位数除以每平方英尺价格中位数（这只是粗略参考，并非精确测量），可推算Fort Lee的典型单元约780平方英尺，Cliffside Park约1,230平方英尺。

联排别墅则没有价格优势：三地的中位数都在$1.1 million到$1.13 million之间。

房产税方面的情况则略有相反。根据Home-Property-Tax和Bergen County Lifestyle依据州政府税率表报道的2025年税率，Cliffside Park 2025年的有效税率为1.920%，高于Fort Lee的1.839%和Edgewater的1.545%。以一套$500,000的房屋计算，与Edgewater每年相差约$1,875。

房产税与持有成本

根据新泽西州税务局（NJ Division of Taxation）2025年名义税率表，经第三方网站汇总，Cliffside Park 2025年的名义税率为每$100评估价值2.836，有效税率（根据评估价值与市场价值的接近程度调整后）为1.920%。以下估算是用市场价值乘以有效税率得出的。

按最新中位数估算的年度房产税：

公寓中位数$475,000：约$9,120
全部房型中位数$556,000：约$10,675
独立屋中位数$765,000：约$14,690
约$940,000的双户住宅：约$18,050

作为交叉核对，Daily Voice报道，Cliffside Park 2025年住宅平均税单为$10,771，高于2024年的$10,399（+3.6%）。Fort Lee的平均税单为$12,980，Edgewater为$11,035，因此尽管Cliffside Park税率较高，其税单金额反而较低。

实际税单取决于每套房屋的评估价值，因此请索取当前税单。符合条件的业主可以申请新泽西州的ANCHOR房产税减免计划。

月供与负担能力

下表按30年固定利率贷款、20%首付的公式计算，并加上1.92%的房产税。表中未包括房屋保险、公寓物业费和房贷保险，因此实际成本更高。

房价	贷款额	利率	本息	月房产税	本息+房产税	按28%所需收入
$475,000（公寓）	$380,000	5.98%	$2,273	$760	$3,033	$130,000
$475,000（公寓）	$380,000	7.03%	$2,536	$760	$3,296	$141,250
$556,000（全部房型）	$444,800	5.98%	$2,661	$890	$3,551	$152,170
$556,000（全部房型）	$444,800	7.03%	$2,968	$890	$3,858	$165,340
$765,000（独立屋）	$612,000	5.98%	$3,661	$1,224	$4,885	$209,370
$765,000（独立屋）	$612,000	7.03%	$4,084	$1,224	$5,308	$227,490

利率从2月的5.98%升至目前的7.03%，在房价不变的情况下，中位数公寓每月约多付$263，中位数独立屋每月约多付$423。

本地收入远低于这些门槛。根据Data USA，按2024年人口普查估算，Cliffside Park的家庭收入中位数为$93,452。按该收入的28%计算，一个家庭每月可用于住房的支出约为$2,180。在过去两年的任何利率水平下，这都不足以支付中位数公寓的本金、利息和房产税。同一来源显示，自住率为51.4%，也就是说近一半的家庭是租房。

因此，买家往往需要更多的首付、更高的收入，或者出售上一套房屋所得的资产净值，这也有助于解释为什么利率变化会很快反映在本地市场的竞争程度上。

双户住宅的租金账

以约$940,000的参考价格和20%首付计算：

贷款$752,000，利率7.03%：每月本金和利息约$5,018。
按1.92%计算的房产税：每月约$1,504。
未计保险、维修和空置前的合计：约$6,522。

租金方面，根据HUD公平市场租金（FMR）数据集，HUD公布的Bergen-Passaic地区2026财年两居室公平市场租金为$2,324。根据Zumper和Apartments.com等房源网站，Cliffside Park两居室公寓的要价租金更高，约为$2,794至$3,200。Zillow在其租赁市场数据中报告的整体平均租金为$2,600。

对于自住并以$2,794出租另一单元的业主，每月净住房成本约为$3,728；按HUD数据计算则约为$4,198。这高于中位数公寓在未计物业费前的$3,296，但业主持有的是土地，并多了一份收入来源。

对于两个单元都出租的纯投资者：

每个单元租金$2,794时，年总租金为$67,056，以$940,000计算的毛收益率为7.1%。仅扣除房产税后，收益率降至约5.2%。
每个单元租金$2,324时，毛收益率为5.9%，扣除房产税后约为4.0%。

保险、维修、水费和排污费以及空置损失还要从中扣除。在7.03%的房贷利率下，扣除费用后的物业收益率低于借款成本，因此杠杆会降低回报，而不是提高回报。以上仅为示例，并非预测；真正重要的是实际租约中的数字。

学校

Cliffside Park School District共有五所学校：三所小学（School No. 3、4和5）、面向初中年级的School No. 6，以及Cliffside Park High School。根据同一来源，2023-24学年全学区学生人数约为3,120人。这所高中还通过学区输送关系接收来自相邻Fairview的9到12年级学生，2024-25学年在校学生约1,314人。

在外部排名方面，U.S. News在其2025年榜单中将Cliffside Park High School列为新泽西州第270名。关于毕业率和州统考达标率，家长应直接查阅最新的新泽西州学校表现报告（NJ School Performance Reports），因为州政府每年都会更新这些数据，而第三方汇总的结果不尽相同。

通勤与交通

Cliffside Park没有火车站。前往曼哈顿的主要公共交通是沿Anderson Avenue和Palisade Avenue行驶、开往Port Authority Bus Terminal的NJ Transit巴士。根据Moovit的线路列表和NJ Transit的MyBus实时追踪，156、158、159和181等线路在本镇设有站点。行程时间因上车站点和Lincoln Tunnel的交通状况而差异很大，各方公布的估算也不一致，因此买家应在高峰时段从具体街区实际测一下通勤时间。

NY Waterway渡轮从相邻的Edgewater出发；开车的话，可以向北经Fort Lee上George Washington Bridge。

开发与平价住房

本镇的新增住房大多来自现有地块的再开发。Anderson Avenue上的一个大型项目是Cliffside Park Towne Centre，根据2016年Daily Voice的报道，这是一栋15层的建筑，包括277套公寓、约50,000平方英尺的零售和办公空间，以及一个190个车位的市政停车场。新建的出租公寓楼会与双户住宅业主争夺租客。

根据新泽西州第四轮平价住房规定（2025至2035年），州社区事务部（Department of Community Affairs）的计算为Cliffside Park分配的现有需求为150个单元（修缮），预期需求为0个新单元。这意味着本轮义务不太可能迫使本镇大规模新建住房。本镇已公布其第四轮住房要素与公平份额计划（Fourth Round Housing Element and Fair Share Plan），在任何指定地块附近购房的买家都应阅读。

需要权衡的风险

公寓楼的维护成本。 1970年代建成的大楼随着时间推移会面临大型资本工程。请索取预算、储备金研究报告和董事会会议记录。
公寓供应增加。 公寓在售房源比一年前增加28%。如果利率维持在7%左右，卖家可能需要进一步降价才能消化这些库存。
独立屋数据量小。 过去一年每个窗口只有2到11笔成交，独立屋和双户住宅的中位数可能因少数几笔交易而变动20%。判断具体价格时请参考可比成交。
房产税变化。 2025年平均税单上涨3.6%。未来的重新评估可能会改变公寓和独立屋之间的税负分配。
通勤风险。 只能坐巴士的通勤取决于Lincoln Tunnel和Port Authority的状况。

买家策略

公寓可以议价。 目前有92套公寓在售，成交/挂牌比为99.1%，降价房源比例也更高，对于挂牌超过几周的单元，低于要价出价是合理的。
遇到合适的单元要快速行动。 仍有45.6%的房屋在两周内下架。定价合理、经过翻新的单元不会等人。
比较每平方英尺价格，而不是中位数。 Cliffside Park公寓的每平方英尺价格比Fort Lee低15%，但决定实际成本的是单元本身、楼栋费用和房产税。
对月供做压力测试。 利率在7个月内从5.98%升至7.03%。请按当前利率做计划，把任何降息视为日后再融资的机会，而不是确定的事。
双户住宅买家应按较低的HUD租金数据测算，并核实现有租约。第二个单元的租金能覆盖月供中相当大的一部分，但覆盖不了大部分。

卖家策略

按最新可比成交定价，而不是按2025年的高点。 在18.5%的房源降价的情况下，起价过高往往会浪费时间。
公寓卖家面临的竞争最激烈。 请提前准备好楼栋文件，以便买家和贷款机构能迅速推进。
双户住宅卖家手中的房源最少。 目前只有8套在售，成交/挂牌比为102.2%，清晰的租金清单和租约有助于买家做决定。

未来6–12个月展望

数据倾向于显示公寓市场持平或走软、独立屋市场相对稳定，但这取决于利率走势。30年期利率自2025年1月以来首次重回7%以上，最接近的先例是2025年冬季，当时高于挂牌价成交的比例降至约11%。如果2026年秋冬的数据出现类似降温，将与这一规律相符；如果新挂牌持续多于成交，公寓每平方英尺价格可能进一步下滑。

以下几种情况会改变这一判断：

利率回落到6.5%以下。 2025年利率回落时，本地市场反应很快，高于挂牌价成交的比例在几个月内回升到约40%。
公寓挂牌量下降。 如果卖家减少挂牌，供应过剩的压力就会缓解。
Bergen County的强势向本地扩散。 2026年5月全县成交价中位数同比上涨5.2%。

需要关注的指标：Redfin 2026年6–9月数据中的公寓在售房源和降价房源比例、Freddie Mac每周公布的利率，以及2026年税率认证后的数字。

常见问题

2026年Cliffside Park的房价中位数是多少？

Redfin数据显示，2026年3–5月邮编07010的成交价中位数为$556,000。其中公寓中位数为$475,000，独立屋为$765,000，联排别墅为$1,115,000。25%的年度降幅主要来自成交房型结构的变化；公寓每平方英尺价格下降约5%。

Cliffside Park比Fort Lee便宜吗？

按每平方英尺价格算，是的。这里的公寓每平方英尺$386，Fort Lee为$456。Fort Lee的公寓中位数较低，是因为其典型单元面积更小。Cliffside Park 2025年的有效税率略高，为1.920%，Fort Lee为1.839%。

Cliffside Park的双户住宅能靠租金覆盖成本吗？

按当前利率，不能完全覆盖。以一套约$940,000的双户住宅、20%首付、7.03%利率计算，本金、利息和房产税每月约$6,522。第二个两居室单元的租金在$2,324到约$2,800之间，大约能覆盖其中的三分之一到40%以上。

悬崖公园（Cliffside Park）2026年房市报告：房价、房产税与趋势