李堡（Fort Lee）房价走势与房市报告｜2026年9月

李堡（Fort Lee）是一个以公寓（condo）和合作公寓（co-op）为主的城镇。据Redfin统计，截至2026年5月的12个月内，邮编07024共成交519套房屋，其中393套（76%）是公寓或合作公寓。再加上63套联排别墅，这一比例达到88%。要如实解读这个市场，应当从公寓入手，而不是独立屋。

公寓市场已经降温。公寓和合作公寓的成交量同比下降14%，在售房源增加28%（从161套增至206套），在售天数中位数从85天延长到114天。价格并没有下跌：在2026年3–5月的窗口中，公寓/合作公寓的每平方英尺价格中位数为$456，与一年前的$460几乎持平。卖家守住了价格，买家则需要更长时间做决定。

自Redfin最新数据发布以来，房贷利率的变化对买家不利。Freddie Mac公布的30年固定利率平均值在2026年9月24日为7.03%，高于2月底的5.98%。按公寓价格中位数计算，每月本金和利息（本息）约增加$196。

如何解读这些数据

数据主要来自Redfin针对邮编07024的系列数据。每个月的数值覆盖一个三个月滚动窗口，因此“2026年5月”指的是3月至5月。本文中的年度成交总量由四个互不重叠的窗口相加得出。

Redfin将公寓和合作公寓合并统计，而在Fort Lee，合作公寓的成交价通常较低。一份基于NJMLS成交记录的本地经纪公司分析显示，截至2026年8月7日的12个月内，Fort Lee共有492笔成交，其中442笔（90%）为公寓、合作公寓或联排别墅，合作公寓成交价中位数为$259,500。数据来源和统计时段不同，但反映的市场结构一致。

独立屋（最近一年成交44套）和两至四户住宅（19套）的数据样本较少，因此其中位数只能视为大致范围。

两年来的房价与房贷利率

Freddie Mac的30年固定利率在2024年9月下旬降至6.08%，2025年1月中旬升至7.04%，2025年全年平均约6.6%，2026年2月26日降至5.98%，随后在4月初升至6.46%，6月下旬为6.49%，到9月24日为7.03%。

下表列出邮编07024所有房屋类型在与上述利率变化相对应的时间点的数据。

窗口截止月份	利率背景	成交价中位数	在售天数中位数	高于挂牌价成交	两周内下架	在售房源
2024年9月	6.08%低点	$420,000	90.5	38.3%	38.8%	208
2025年2月	7.04%高点之后	$437,500	88	28.8%	26.8%	179
2025年9月	约6.26%	$454,000	90.5	41.7%	27.7%	227
2026年2月	5.98%低点	$440,000	111	23.1%	22.9%	216
2026年5月	约6.0–6.5%	$422,500	104	26.0%	37.6%	250

有三点值得注意。

第一，2024年底的利率上升很快反映在成交速度上，而不是价格上。两周内签约的房源比例从截至2024年11月窗口的45.3%，降至2025年2月的26.8%。

第二，2025年夏季是数据中竞争最激烈的时段。在2025年7–9月的窗口中，房屋平均以挂牌价的100.9%成交，41.7%高于挂牌价成交，两项均为该系列数据的最高值。

第三，2026年2月利率短暂跌破6%，并没有带来春季反弹。在截至2026年3月和4月的窗口中，在售天数中位数达到120天，房屋成交价约为挂牌价的98.6%，在售房源持续增加，到5月达到250套，是34个月数据中的最高值。

整体中位数把$260,000左右的合作公寓和$1M以上的联排别墅混在一起，因此成交结构的变化会带动中位数波动。2026年3月的窗口显示同比下降11.9%，而每平方英尺价格却在上升。这是成交结构造成的影响，并非房价暴跌。

公寓和合作公寓

窗口截止月份	成交价中位数	每平方英尺价格中位数	成交量（3个月）	在售房源	在售天数中位数	成交/挂牌比
2024年5月	$300,000	$411	100	164	110.5	98.2%
2025年5月	$334,000	$460	112	161	84.5	99.2%
2026年5月	$355,000	$456	106	206	113.5	98.7%

两年间，公寓/合作公寓成交价中位数上涨18%，每平方英尺价格上涨11%，但每平方英尺价格的涨幅几乎全部发生在第一年。第二年每平方英尺价格持平，在售天数则增加了29天。

公寓/合作公寓的年度成交量从457套（2024年6月–2025年5月）降至393套（2025年6月–2026年5月）。3–5月窗口的新挂牌数量相近（2025年为167套，2026年为161套），因此在售房源的增加来自成交放缓，而不是卖家集中挂牌。

联排别墅、独立屋和多户住宅

联排别墅是供应最紧的类别。全年成交量从76套降至63套，2026年5月的成交价中位数为$1.1M，比一年前低9.1%，但样本只有13笔成交。不过，64.7%的联排别墅在两周内签约，38.5%高于挂牌价成交，在售的只有17套。

2026年5月窗口的独立屋成交价中位数为$1.109M，基于7笔成交。两年间，各窗口的中位数在$915,000到$1.85M之间，这更多反映的是哪些房子成交，而不是价值变化；每平方英尺价格大约在$410到$550之间。两至四户住宅的在售房源在2026年5月降至7套，数量太少，无法判断趋势。

供应与竞争

Redfin针对Fort Lee市的单月系列数据还提供了库存月数和降价情况。12个月平均值如下：

Fort Lee市系列数据	2024年6月–2025年5月	2025年6月–2026年5月
库存月数，公寓/合作公寓	4.0	5.8
降价房源比例，公寓/合作公寓	7.4%	11.1%
高于挂牌价成交，公寓/合作公寓	31.6%	27.4%
在售天数中位数，公寓/合作公寓	94	105

大约6个月的库存通常被视为平衡市场与买方市场之间的大致分界线。Fort Lee的公寓市场在一年内已接近这条线。

Fort Lee与Bergen County对比

同一12个月内，Bergen County的公寓/合作公寓成交量下降6%（从1,570套降至1,471套），Fort Lee下降14%。
Bergen County的独立屋成交量上升1%（从4,486套增至4,538套）。2026年5月，全县独立屋成交价为挂牌价的105.5%，65.7%高于挂牌价成交。
Bergen County公寓的库存月数在最近一年平均为4.6，高于此前的3.7，2026年5月达到6.9。

Bergen County呈现“双速”市场：独立屋竞争依然激烈，公寓市场则有所松动。Fort Lee几乎完全处于较慢的那一类。

2026年5月，全县公寓/合作公寓成交价中位数为$422,500，每平方英尺$421。Fort Lee的中位数较低（$355,000），但每平方英尺价格较高（$456）。这说明Fort Lee中位数较低，反映的是单位面积较小以及合作公寓占比较高，而不是单位面积价格更便宜。

住房类型与不同预算能买到什么

Fort Lee的住房大多位于高层和中层楼宇中，包括Palisade Avenue和Linwood Avenue沿线，另有少量独立屋、双户住宅和联排别墅项目。按近期中位数计算：

约$260,000：一套合作公寓（基于NJMLS的中位数），另需支付维护费。
约$355,000：Redfin合并数据中典型的公寓或合作公寓。
约$1.1M：典型的联排别墅或独立屋（样本较少）。

过去十年的大规模新增供应中包括出租房。据CityRealty介绍，位于大桥附近2030 Hudson Street的Hudson Lights是一栋有276个单位的出租楼。新建出租房与二手公寓争夺的是同一批正在考虑租房还是买房的首次购房者。

合作公寓：计算方式有何不同

产权：合作公寓买家购买的是拥有整栋楼的公司的股份，外加一份专有租约（proprietary lease）；公寓（condo）买家拥有的是不动产。
审批：董事会会审核买家的财务资料，并可能进行面试。一些本地指南，例如这篇关于Fort Lee合作公寓贷款的文章，称审批可能增加2到6周甚至更长时间，许多董事会要求20%或以上的首付，以及过户后的储备金。各楼规定不同。
维护费：每月费用一般包括该单位分摊的楼宇房产税、保险、员工费用、部分水电等公用事业费用，以及楼宇自身贷款（underlying mortgage）的利息。Fort Lee的合作公寓The Pembroke在其常见问题页面中对此有说明。
税务：据Brick Underground解释，对于选择逐项扣除的业主，维护费中与楼宇房产税和贷款利息相关的部分可能可以抵税。请向税务顾问确认。

一套$260,000的合作公寓和一套$355,000的公寓，只能按每月总成本来比较。利率对合作公寓的影响有两层：一是买家自己的贷款，二是如果楼宇以更高利率为自身贷款再融资，成本会转嫁到维护费上。请询问楼宇自身贷款的利率、余额和到期日，以及储备金情况。

持有成本

房产税

据新泽西州税务局（New Jersey Division of Taxation）的数据，Fort Lee 2025年的名义税率为每$100评估价值2.700，有效税率为1.839%。有效税率针对的是市场价值。两者之比（1.839 ÷ 2.700）意味着2025年评估价值平均约为市场价值的68%。

按1.839%计算，一套$355,000的公寓每年房产税约$6,530（每月$544），一套$1.1M的联排别墅约$20,230（每月$1,686）。实际税额取决于每套房屋的评估价值。

作为对比，home-property-tax.com列出的2025年有效税率为：Englewood 2.088%，Hackensack 2.527%，Cliffside Park 1.92%；州政府的表格显示Edgewater为1.545%。

各项费用、转让成本与洪水风险

物业费（HOA）和维护费因楼而异，差别太大，无法取平均值；也没有找到可靠的数据。买家应索取每栋楼的预算、近期收费记录以及任何计划中的特别摊派（assessment）。

据NJ REALTORS介绍，对于2025年7月10日或之后完全签署的合同，新泽西州原来的“豪宅税”改为由卖家支付的新泽西累进百分比转让费（原“豪宅税”），适用于$1M以上的交易，费率从1%起，$3.5M以上最高为3.5%，按全部成交价计算。由于联排别墅和独立屋的中位数接近$1.1M，这些卖家中很多人现在需要支付约1%（$1.1M的房子约$11,000）。大多数公寓和合作公寓的成交价低于这一门槛。

据FloodZoneMap.org，Fort Lee大部分地区位于Palisades高地上，但沿河一带包括FEMA划定的AE和VE高风险洪水区。具体地址请查询FEMA洪水地图。

月供与负担能力

首付20%、30年固定利率贷款的本金和利息（另需加上房产税、物业费或维护费）：

价格	贷款（80%）	6.08%（2024年9月）	7.04%（2025年1月）	5.98%（2026年2月）	7.03%（2026年9月24日）
$259,500合作公寓	$207,600	$1,255	$1,387	$1,242	$1,385
$355,000公寓	$284,000	$1,717	$1,897	$1,699	$1,895
$1,100,000联排别墅	$880,000	$5,321	$5,878	$5,265	$5,872

利率从5.98%升至7.03%，中位数价位的公寓每月多付约$196，$1.1M的联排别墅每月多付约$608。

贷款机构通常希望住房支出不超过税前总收入的28%。以$355,000的公寓、7.03%的利率计算，本息（$1,895）加房产税（$544）为每月$2,439（未含物业费），需要年收入约$104,500（$2,439 ÷ 0.28 × 12）。如果利率为5.98%，所需年收入约为$96,100。

据Data USA引用的人口普查ACS估算数据（另见Census QuickFacts），Fort Lee的家庭收入中位数为$107,274。按目前的利率，收入中位数的家庭勉强能负担一套中位数价位的公寓，而加上物业费后，许多楼宇的支出会超过28%这条线。这种压力与成交放缓的情况相符。

一套$1.1M的联排别墅在7.03%的利率下，本金、利息和房产税合计每月约$7,558，需要年收入约$324,000。

全现金买家受这些因素的影响较小。Redfin没有公布Fort Lee的全现金成交比例，也没有找到可靠的本地数据，因此本文不作估算。合作公寓对首付和储备金的要求，使这一类别更偏向有较多积蓄的买家；而全现金买家占相当比例的市场，可能会先出现成交放缓，再出现价格下跌。Fort Lee的数据与这种情况相符，但无法证明其中的因果关系。

学校

Fort Lee School District共有六所学校，覆盖学前班（pre-K）至12年级。NCES列出的学生人数约为4,044人，U.S. News报告Fort Lee High School的毕业率约为95%。各第三方网站的学业达标率数据因年份和年级而异，家长应以州政府的NJ School Performance Reports为准。由于该学区为K-12学区且只有一所高中，镇内每个地址都对应同一所高中。

通勤与交通

Fort Lee位于George Washington Bridge的新泽西一端，没有铁路服务。

巴士：NJ Transit的156、158、159等线路开往Port Authority Bus Terminal。一份本地通勤指南估计，视线路和时段不同，需要35到50分钟。
过桥费：Port Authority只对东行方向收费。据GeorgeWashingtonBridgeToll.com，自2026年1月4日起，使用E-ZPass的小汽车高峰时段收费$16.79，非高峰时段$14.79；该网站还称，非高峰时段优惠将从2027年开始逐步取消。
拥堵费：开车进入曼哈顿60街以南需另付MTA拥堵缓解区（Congestion Relief Zone）费用，使用E-ZPass高峰时段为$9；GWB不享有Lincoln Tunnel和Holland Tunnel提供的过路抵扣。

高峰时段开车往返Midtown，每天过路费约$25.79（$16.79加$9），按21个工作日计算每月约$542，大致相当于一套中位数价位公寓每月的房产税。对Fort Lee的楼宇来说，步行可达巴士站确实有实际价值。

出租、投资者与新增供应

Fort Lee的租金管制条例（Chapter 324）允许空置的公寓和合作公寓单位按房东与租客商定的价格重新出租，但新的出租必须在60天内向租金调节委员会（Rent Leveling Board）登记，对续租租客的涨租须遵循该条例的计算公式。许多合作公寓还限制转租。由于没有找到经核实的2026年Fort Lee租金数据，本文不提供租房与买房的对比计算。

新泽西州的第四轮平价住房义务期限为2025年至2035年；新泽西州社区事务部（Department of Community Affairs）公布了各镇的计算结果，Fort Lee的相关条例可在镇政府网站上查阅。本文未核实Fort Lee的最终数字。新的包容性住房项目将主要增加出租单位，而镇上已有206套公寓和合作公寓在售。

Fort Lee与邻近公寓城镇的比较

2026年5月窗口，公寓/合作公寓	Fort Lee 07024	Edgewater 07020	Cliffside Park 07010
成交价中位数	$355,000	$580,000	$475,000
每平方英尺价格中位数	$456	$476	$386
过去12个月成交量	393	123	140
12个月成交量变化	−14%	−10%	−1%
在售房源	206（此前为161）	71（此前为59）	92（此前为72）
在售天数中位数	113.5	112	75
2025年有效税率	1.839%	1.545%	1.92%

Fort Lee的每平方英尺价格与Edgewater接近，远高于Cliffside Park，但中位数却低得多，这再次说明Fort Lee单位面积较小且合作公寓较多。Edgewater的成交也有所放缓；Cliffside Park成交较快，每平方英尺价格较低。三地的在售房源都增加了20%到28%。

买家策略

比较每月总成本：房价、房产税、物业费或维护费，以及楼宇自身的贷款。
利用多出来的时间。公寓在售天数中位数超过110天，约11%的房源降价，在做决定之前应索取预算、储备金研究报告（reserve study）和董事会会议记录。
查看计划中的大型维修工程和特别摊派；在较老的楼宇中，这些费用可能超过小幅的价格差异。
出价前先了解合作公寓对首付、储备金和转租的规定。
算清楚利率在7%和7.5%时的月供。2026年2月至9月，利率上升了一个多百分点。
购买联排别墅要准备好迅速行动；近三分之二在两周内签约。

卖家策略

按当前市场定价。2026年5月公寓成交/挂牌比为98.7%，在售房源处于系列数据高位；按去年高峰定价的房源很可能卖不动。
提前准备好楼宇资料，让货比三家的买家没有障碍。
如果需要降价，尽早一次性做出明确调整，而不是多次小幅降价。
成交价超过$1M的卖家应预留由卖家支付的累进百分比转让费。

未来6到12个月展望

Redfin的数据截至2026年5月，此后利率从约6.5%升至7.03%。根据截至5月的趋势和此后的利率走势，Fort Lee公寓近期最可能的情况是成交缓慢、在售房源较多、每平方英尺价格大致持平。这是基于数据的合理预期，并不是预测。

可能改变这一判断的因素：

利率：如果利率持续回落至6%左右，贷款买家会重新入市，不过2026年2月的情况表明，短暂下降并不够。如果利率维持在7%以上，可能开始对价格造成压力，而不仅仅是延长在售天数。
在售房源：如果公寓在售房源超过206套，而每个窗口的成交量仍在100套左右，降价会更加普遍；在售房源减少则会让市场趋稳。
楼宇成本：合作公寓的保险、维护和再融资成本上升，可能拖累房屋价值。
新增供应：新的出租楼或第四轮平价住房项目会加剧竞争。

常见问题

2026年Fort Lee的房价在下跌吗？

从现有数据看没有。2026年3–5月窗口中，公寓/合作公寓的每平方英尺价格为$456，一年前为$460。下降的是成交量和成交速度，而不是价格。

Fort Lee一套典型公寓每月要花多少钱？

以$355,000、首付20%、利率7.03%计算，本金和利息约$1,895，加上房产税$544，合计$2,439（未含物业费）。

合作公寓比公寓便宜吗？

价格通常较低（合作公寓中位数$259,500，公寓和合作公寓合并中位数为$355,000），但维护费包含楼宇的房产税，可能还包括贷款利息。请比较每月总支出。

Fort Lee是买方市场吗？

公寓市场接近买方市场：根据Redfin的城市数据，过去一年库存月数平均为5.8，2026年5月达到7.1。联排别墅市场竞争依然激烈。

2026年李堡（Fort Lee）房市：公寓、合作公寓与房贷利率