米尔本（Millburn）房价走势与房市报告｜2026年9月

米尔本（Millburn）的07041邮编区是一个规模很小的市场。据Redfin统计，截至2026年5月的12个月内共成交81套，与此前两年每年的成交量大致相同。变化出现在每平方英尺价格上：按成交量加权的中位数从约$629升至约$727，涨幅约16%。这一水平已与Millburn Township的另一半、Short Hills（07078）的约$725持平。

这并不是说Short Hills变便宜了，而是两个邮编区卖的是不同的房子。过去一年，07041的典型成交价约为$137万（$1.37 million），而07078约为$236万（$2.36 million）。Millburn总价较低，是因为房子面积较小，而不是每平方英尺单价更低；两地同属一个学区，也共用同一条铁路线。

另一个重点是供应。2026年3–5月窗口期内只有22套新挂牌，比一年前的38套减少约42%。已挂牌的房源成交天数中位数为12天，平均成交价为挂牌价的105.5%。这些数据都早于近期的利率上升：Freddie Mac公布的30年期平均利率在2026年9月24日达到7.03%。

07041的范围，以及如何解读这些数据

Millburn Township有两个邮编。07041是Millburn本镇：包括沿Millburn Avenue和Main Street的市中心、Millburn火车站以及周边住宅街道。Short Hills（07078）在本网站另有专文介绍。除另有说明外，下文市场数据均来自ZIP 07041的Redfin数据中心。

Redfin的邮编数据以三个月滚动窗口发布。“2026年5月”的数据涵盖3月至5月，其成交量是三个月的累计数。大多数窗口只有10到36笔成交，因此一套特别大或特别小的房子就可能让中位数大幅波动。例如，2026年1月窗口的中位数$1.625 million（约$162.5万）只基于12笔成交。因此，本文主要依据由四个互不重叠的窗口汇总而成的12个月数据，以及受房屋面积构成影响较小的每平方英尺价格。

过去两年的房价与房贷利率

截至12个月	成交量	成交价中位数（加权）	每平方英尺价格中位数（加权）	平均成交/挂牌比	高于挂牌价成交比例	在售天数中位数
2024年5月	81	~$1.09M	~$606	108.6%	73%	~21
2025年5月	88	~$1.23M	~$629	105.4%	59%	~22
2026年5月	81	~$1.37M	~$727	105.4%	62%	~20

来源：Redfin，ZIP 07041，全部住宅类型。每个数字为四个季度窗口按成交量加权的平均值，是年度数值的近似值。

截至2025年5月的一年里，成交价中位数上涨约13%；截至2026年5月的一年里上涨约11%。每平方英尺价格则先涨约4%，再涨约16%。第一年的涨幅很大程度上来自成交房屋面积变大；第二年则是同类房子本身变贵了。

利率变动时，这里发生了什么

利率波动在07041的竞争指标上体现得比在房价上更明显。

2024年9月，利率处于两年低点。 根据Freddie Mac的PMMS，30年固定利率在2024年9月26日降至6.08%。2024年7–9月窗口共成交30套，中位数$1.34 million，平均成交价为挂牌价的105.9%，67%高于挂牌价成交。
2025年1月，利率为7.04%。 截至2025年2月的窗口是三年来唯一一个平均成交价低于挂牌价的窗口，成交/挂牌比为99.0%，高于挂牌价成交的比例为23%，在售天数中位数为54天。中位数跌至$860,000，但该窗口只有13笔成交，这在很大程度上反映的是哪些房子成交了。
2026年2月，利率短暂跌破6%。 Freddie Mac在2026年2月26日记录的利率为5.98%。同比比较12月至2月的窗口，在售天数相近（54天对48天）。但成交/挂牌比从99.0%升至102.6%，高于挂牌价成交的比例从23%升至60%。利率下降并没有带来更多成交（2026年窗口为10笔），但让价格更加坚挺。

利率下降时，卖家守住了价格。这组数据中唯一一次明显的买家退缩出现在2024–25年冬季，当时利率接近7%。今天的7.03%是自2025年1月以来首次高于7%。

按房屋类型

独立屋几乎构成了整个市场。2026年3–5月窗口的19笔成交全部是独立屋，中位数为$1.45 million，每平方英尺约$798；一年前分别为$1.42 million和约$688。

其他类型成交太少，看不出趋势。Redfin记录显示，2023至2025年间每个窗口只有1到4笔公寓（condo）或合作公寓（co-op）成交，价格大多在约$310,000至$550,000之间。双户至四户住宅每个窗口只成交一两笔，最近一笔是截至2026年4月窗口中的$1.54 million。自2025年初以来，这类房屋在每个窗口的平均成交价都只有挂牌价的88%至97%，与独立屋的情况正好相反。这两类房屋定价都需要参考具体的可比成交，而不是中位数。

供应：2026年春季挂牌荒

从2023年8月到2026年5月，07041每个窗口的在售房源都在5到18套之间。2026年5月有11套，其中6套是独立屋。Redfin没有公布该邮编的库存月数。按每年81笔成交（约每月6.75笔）计算，11套房源大约相当于1.6个月的库存。2026年5月，Essex County整体为3.1个月。

截至12个月	新挂牌	签约待过户	成交量
2024年5月	106	89	81
2025年5月	99	93	88
2026年5月	82	65	81

最近一年新挂牌减少约17%，签约待过户减少约30%。这一点在春季窗口表现得尤为明显，而春季正是这个市场成交最集中的时候：2024年新挂牌35套，2025年38套，2026年22套；签约待过户分别为29、35和21套。

在供应偏紧的情况下，价格上涨了。2026年3–5月窗口的挂牌价中位数约为$1.60 million，一年前为$1.29 million，说明已挂牌的房源本身也偏贵。数据并不能说明房主为什么挂牌更少。利率锁定效应是本地区常见的解释，但邮编级数据无法在这里证实这一点。

与Essex County的竞争程度比较

从某些指标看，Millburn本镇的竞争程度低于全县。2026年5月，Essex County独立屋平均成交价为挂牌价的111.4%，其中76.6%高于挂牌价成交。07041截至2026年5月的独立屋窗口则分别为105.5%和63%。一个可能的原因是价格水平：在$1.4 million的价位上，按百分比加价可能比在全县独立屋中位数$800,000的价位上更难维持。这里的房子仍然卖得很快：最近一个窗口中有57%的房源在两周内下架。但平均成交价只比挂牌价高约5.5%，全县则约为11%。

住房类型与预算能买到什么

Redfin的统计显示，07041以独立屋为绝对主体。由于未能确认最新的数据来源，本文不提供房龄数据。

用加权成交价中位数除以每平方英尺价格中位数，07041的典型成交房屋约为1,885平方英尺。用同样方法计算，Short Hills约为3,250平方英尺，Livingston约为2,240平方英尺。两个中位数之比只是粗略参考，但差距很明显。

$100万（$1 million）以下： 主要是公寓，偶有小面积独立屋。过去一年，独立屋各窗口的中位数都在$1.1 million以上。
$1.1 million至$1.5 million： 近期独立屋成交的主力区间。
约$1.55 million至$1.75 million： 2026年各窗口独立屋挂牌价中位数所在区间。最近一个窗口的挂牌价中位数约为$1.76 million。

Millburn、Short Hills与Livingston比较

截至2026年5月的12个月	Millburn（07041）	Short Hills（07078）	Livingston（07039）
成交量	81	148	328
成交价中位数（加权）	~$1.37M	~$2.36M	~$1.22M
每平方英尺价格中位数（加权）	~$727	~$725	~$544
平均成交/挂牌比	105.4%	104.9%	103.8%
高于挂牌价成交比例	62%	55%	54%
在售天数中位数	~20	~21	~56
2026年3–5月窗口中位数	$1.45M	$2.31M	$1.345M

来源：Redfin邮编级数据，三地采用相同方法。

Millburn与Short Hills。 两地同属一个镇区，共享学校、税率和铁路线，现在每平方英尺价格也相同。两年前，Millburn每平方英尺约$606，Short Hills约$623。买家选择Millburn，是以更小的房子换取同一学区和更低的总价，而不是同样的房子打了折扣。

Millburn与Livingston。 Livingston的中位数略低，每平方英尺价格低约25%。它的成交量约为Millburn的四倍，在售天数中位数约56天，因此需要更大空间、预算在$1.2 million至$1.4 million的买家会有更多选择。代价是学区不同，而且镇内没有火车站。

持有成本

房产税

根据镇政府的税率与比率历史，Millburn Township 2025年的名义税率为每$100评估价值$2.019，均等化比率（equalization ratio）为77.97%，有效税率为1.571%。对一套$1.45 million的房子来说，1.571%约为每年$22,800，即每月$1,900。实际税单取决于每处房产的评估价值。本文未能确认2026年税率。镇政府的2026年预算报告列出2025年市政部分税率为$0.480，其余部分用于学校和县政府。新泽西州的ANCHOR计划设有收入上限，请先核实资格，不要默认可以获得补贴。

$1 million以上成交的转让税

根据P.L.2025, c.71，对于2025年7月10日或之后完全签署的合同所对应的产权转让，新泽西州对$1 million以上住宅成交收取的费用（即新泽西累进百分比转让费，原“豪宅税”）由卖方支付。该费用采用累进方式：$1 million至$2 million按全部成交价的1%收取，逐级提高，$3.5 million以上为3.5%，并且是在常规房地产转让费之外另行收取。新泽西州税务局（NJ Division of Taxation）公布了具体规定，卖家应与过户律师确认具体数字。以$1.45 million的成交为例，该费用为$14,500。Millburn的大多数成交落在1%这一档，而Short Hills的典型成交价在$2 million以上，落在更高一档。

洪水与保险

Rahway River的东支流（East Branch）流经本镇区。出价前，请在FEMA洪水地图服务中心查询具体地址，并先拿到保险报价。由于找不到可靠的本地平均值，下文月供计算不含保险费用。

月供与所需收入

示例：房价$1,450,000，首付20%（$290,000），30年固定利率贷款$1,160,000，房产税按1.571%计算（每月$1,898），不含保险。所需收入假设住房支出占税前总收入的28%。

利率（Freddie Mac PMMS）	本金和利息	本息 + 房产税	按28%计算所需收入
5.98%（2026年2月26日）	$6,940	$8,838	~$379,000
6.08%（2024年9月26日）	$7,015	$8,913	~$382,000
6.49%（2026年6月25日）	$7,324	$9,223	~$395,000
7.03%（2026年9月24日）	$7,741	$9,639	~$413,000

从2月的低点到今天的利率，每月多出约$800。再与2024年9月的买家比较：按当时窗口的中位数$1.3415 million、首付20%、利率6.08%计算，本息约为$6,490。今天以7.03%的利率买$1.45 million的房子，本息约为$7,741，每月多出约$1,250（19%）。

$1.16 million的贷款远高于基准合规贷款上限，因此视该县的贷款上限而定，会按高额度贷款（high-balance）或巨额贷款（jumbo loan）定价，而这类定价并不总是与PMMS平均利率同步。人口普查的收入数据在这里也无法说明负担能力。Judy Zhou的Millburn区域指南列出该镇区家庭收入中位数为$250,000以上，这是人口普查公布区间的上限，因此真实数字并未公布。按28%的标准，首付20%购买07041的典型房屋，大约需要$380,000至$415,000的家庭收入。在这个价位，许多买家依靠出售前一套房子的净值。

学校

Millburn和Short Hills同属Millburn Township Public Schools学区。根据学区的注册页面，学校结构如下：

五所K–4年级小学。South Mountain和Wyoming的地址在Millburn；Deerfield、Glenwood和Hartshorn的地址在Short Hills。
Washington School，全镇区所有五年级学生就读。
Millburn Middle School（6–8年级）。
Millburn High School（9–12年级）。

Washington School面向全镇区的五年级学生，而不是只服务某一个社区。小学学区划分不一定与邮编边界一致，请向学区确认具体地址所属的学区范围。

Judy Zhou的Millburn区域指南引用了Niche 2026年排名，该学区在新泽西州排第10名。本文未重新核实这一第三方排名。官方数据可查阅NJ学校表现报告（NJ School Performance Reports），U.S. News也发布自己的排名。

通勤与市中心

Millburn站位于NJ Transit的Morris & Essex Lines线上，有Midtown Direct列车直达纽约Penn Station。Judy Zhou的Millburn区域指南列出的车程约为35分钟，但不同班次的运行时间不同，请查看当前时刻表中你出行时段的班次。07041的吸引力在于可以步行到火车站、市中心的商店和餐厅以及Paper Mill Playhouse，附近还有Taylor Park和South Mountain Reservation。镇区争议最大的住房项目用地也位于市中心。

平价住房与开发

9 Main Street。 Gothamist报道过一个拟建项目：在镇区位于9 Main Street的公共工程用地上建造75套、100%为平价住房的开发项目，距离市中心和火车站约一个街区。据Gothamist报道，高等法院（Superior Court）法官Cynthia Santomauro采纳了特别专员（special master）的建议，命令镇区推进该项目。她指出，官员们拖延了三年，随后又退出了2021年达成的协议。Gothamist还报道，法院命令Millburn向本案的开发商和住房非营利组织支付约$115,000。之后的报道称，Fair Share Housing Center正寻求法院命令镇区承担剩余费用。截至2026年9月，该项目的进展无法确认。

第四轮（2025–2035）。 据TAPinto报道，州政府计算的Millburn未来需求为555套。镇区的平价住房信息页面称，2025年4月7日的法院命令确定当前需求为0套、未来需求为533套，规划委员会（Planning Board）于2025年6月18日通过了第四轮计划。2026年初随后通过了实施条例，包括针对OR-1和OR-3分区的Ordinance 2731-26和Ordinance 2734-26。LocalLens报道称，镇区的分析发现可用土地有限。

义务数字并不等于实际建造数量。履行第四轮平价住房义务通常是通过为含一定比例平价单位的多户住宅项目调整分区来实现的。在一个在售房源只有5到18套的邮编区，火车站附近的几个此类项目就可能明显增加公寓和出租房的供应，而对独立屋的直接影响很小。紧邻已确定地块的买家应仔细阅读该计划。

买家策略

在空间和位置之间做选择。 按每平方英尺计算，07041已不再比Short Hills便宜。如果想要更大的空间，可以比较每平方英尺价格相近的Short Hills，或者便宜约25%的Livingston。
春季之前准备好贷款。 2026年整个春季窗口只有22套新挂牌，看房前请先拿到经过完整审核的贷款预批。
预期按挂牌价或略高于挂牌价成交。 最近的独立屋成交平均高于挂牌价5.5%，而过去两个12月至2月窗口的成交/挂牌比在99%至103%之间。如果2026年秋季的情况与上一次利率高于7%的2024–25年冬季相似，买家可能会有更多议价空间。
签约前查清具体地址的小学学区和洪水区状况。

卖家策略

以每平方英尺价格而不是整体中位数为参考。 12个月数据约$727，以及最近一个独立屋窗口的$798，都比单个窗口的中位数更适合作为定价依据。
把卖方支付的豪宅税算进去。 $1.45 million的成交需缴$14,500，这还不包括常规转让费和佣金。
天冷时预计需要更长的销售时间。 数据截至5月，早于利率重回7%以上。过去两个冬季的12月至2月窗口中，在售天数中位数为48至54天。

未来6–12个月展望

以下是有条件的判断，并非预测。

支持价格坚挺的因素： 2026年5月只有6套独立屋在售，新挂牌大幅减少，买家在2026年整个春季仍持续高于挂牌价出价。在利率保持在7%以下、并曾短暂跌破6%的一年里，每平方英尺价格上涨了约16%。

可能导致市场走软的因素： 2024–25年冬季，07041对接近7%的利率有明显反应：成交/挂牌比跌破100%，高于挂牌价成交的比例降至约四分之一。现在利率又回到了这一水平，而且最近一年的签约待过户比上一年少30%。

可能改变这一判断的因素：

2027年春季之前利率回落至6%左右。
春季新挂牌恢复到2024–25年的35至38套。
市中心出现新的多户住宅分区或开工建设。
2026年税率上调或进行重新评估。77.97%的均等化比率意味着评估价值落后于市场价值，因此重新评估可能改变个别房产的税单。

请关注Redfin 2026年9月至11月的窗口数据。如果在利率高于7%的情况下成交/挂牌比仍保持在103%以上，说明市场已经消化了利率上升。如果降到接近100%，则会重演2024–25年的情况。

常见问题

Millburn比Short Hills便宜吗？

按总价算，是的：约$1.37 million对$2.36 million（12个月加权中位数）。按每平方英尺价格算，并不便宜：截至2026年5月的一年里，两地都约为$725。

Millburn和Short Hills共享学校吗？

是的，两地同属Millburn Township Public Schools学区。五所K–4年级小学的学生升入Washington School（5年级）、Millburn Middle School和Millburn High School。

Millburn房子的房产税是多少？

2025年有效税率为1.571%，一套$1.45 million的房子每年约$22,800。实际税单取决于评估价值。

同一时间有多少房子在售？

很少。2023年8月至2026年5月期间，07041的在售房源在5到18套之间。2026年5月为11套。

新泽西州的豪宅税由谁支付？

对于2025年7月10日或之后完全签署的合同，由卖方支付；$1 million至$2 million的成交，起步税率为全部成交价的1%。

米尔本（Millburn，07041）2026年房市：房价、供应与房产税