天纳福来（Tenafly）房价走势与房市报告｜2026年9月

过去一年，天纳福来（Tenafly）房市的竞争变得更加激烈，而同期房贷利率的波动幅度达到整整1个百分点。根据Redfin数据中心（Redfin Data Center），在截至2026年5月的三个月里，07670邮编区的成交价中位数为$1,532,500，房屋平均以挂牌价的106.9%成交，57.7%的房屋高于挂牌价成交。这两项竞争指标都是Redfin自2023年年中以来该邮编数据中的最高值。

房价的实际涨幅比这些数字显示的要慢。两年来成交价中位数上涨7.2%，而每平方英尺价格中位数上涨18.4%。成交量则有所下降：截至2026年5月的12个月内共成交136套，一年前为156套。整体情况是：挂牌房源偏少，而需求保持稳定，利率只是次要因素。

对买家来说，自春季以来购房成本朝不利方向变化。Freddie Mac公布的30年固定利率在2026年9月24日达到7.03%，而2月下旬为5.98%。按Tenafly 2025年2.086%的有效税率计算，若首付20%、住房支出占收入比例为28%，一个家庭年收入需要约$465,000才能负担一套中位价房屋。

Tenafly两年房价走势

Redfin的07670邮编数据采用三个月滚动窗口，因此“2026年5月”指的是2026年3月至5月期间完成过户的交易。Tenafly每个窗口只有约20到65笔成交，几套较大或较小的房屋就可能让中位数变动$200,000甚至更多。最合理的比较方式是对比不同年份的同一季节。

3–5月窗口	2024	2025	2026
成交价中位数	$1,430,000	$1,488,000	$1,532,500
每平方英尺价格中位数	$526	$551	$623
成交套数（3个月）	25	37	26
签约待过户（3个月）	61	41	50
新挂牌（3个月）	70	55	61
在售房源（窗口末）	79	49	55
在售天数中位数	80	80	75.5
平均成交/挂牌比	102.2%	101.8%	106.9%
高于挂牌价成交比例	52%	40%	58%

数据来源：Redfin Data Center，邮编07670，全部住宅类型（All Residential）。

每平方英尺价格更能说明问题

中位数取决于恰好成交的是哪些房屋。每平方英尺价格已经考虑了面积因素，走势也更平稳。将每个12个月期间内四个互不重叠的三个月窗口取平均（按成交量加权），每平方英尺价格从截至2025年5月那一年的约$553，升至截至2026年5月那一年的约$599，涨幅为8.3%。

每平方英尺价格涨得比中位数快，说明近期成交偏向面积稍小的房屋，而不是房屋价值下跌。卖家按每平方英尺的可比成交来定价，买家也应如此。

中位数的起伏

该网站的全部住宅类型中位数图表显示，中位数从2024年6月的$1,456,500变为2026年5月的$1,532,500。在此期间，它曾跌至$995,000（截至2024年12月的窗口，26笔成交），也曾达到$1,700,000（截至2025年7月、2026年2月和2026年3月的窗口）。成交量这么少，这些波动主要反映的是哪些房屋完成了过户，而不是价值的变化。

独立屋是市场的主体：在最近12个月的136笔成交中占118笔。2026年3月至5月独立屋成交价中位数为$1,650,000，每平方英尺$623。

房贷利率是否影响了市场？

根据Freddie Mac的房贷市场调查（Primary Mortgage Market Survey），30年固定利率在2024年9月下旬为6.08%，2025年1月中旬为7.04%，2026年2月下旬为5.98%，2026年9月24日为7.03%。Tenafly的数据对这些波动的反映并不明显。

2024年9月的利率低点并没有带来抢购潮。 截至2024年10月的窗口是整个期间最弱的：成交/挂牌比98.5%，23.8%的房屋高于挂牌价成交，在售天数中位数为104.5天。秋季的季节性影响超过了利率下降的作用。
2025年1月的利率高点并没有让市场停滞。 截至2025年2月的窗口成交/挂牌比为102.4%，48%高于挂牌价成交，比前一年秋季更强。
利率在2026年初走低，同时出现了最强的春季市场。 2025年底利率在6.15%左右，2月跌破6%。随后2026年春季的成交/挂牌比达到106.9%。签约待过户（50套）比2025年春季（41套）有所增加，但仍低于2024年春季（61套）。需求并没有激增，而是买家在有限的房源中竞争得更激烈。

一个可能的原因是：在Tenafly的价位上，很多贷款属于巨额贷款（jumbo loan），很多买家带着出售上一套房的资金入市，因此利率变化对他们决策的影响不如在房价较低的城镇那么大。数据无法证明这一点，但与观察到的规律相符。Freddie Mac的调查追踪的是合规贷款，因此它只能显示利率方向，而不是巨额贷款借款人实际支付的利率。

供应与竞争

挂牌房源仍是制约因素，但比一年前有所缓解。Redfin的城市月度数据显示，截至2024年5月的一年有179套新挂牌，截至2025年5月的一年有152套，截至2026年5月的一年有166套。同期成交分别为154、156和136套。签约数量保持稳定：该邮编四个互不重叠的窗口合计，截至2025年5月的一年有146套签约待过户，截至2026年5月的一年有150套。

在售房源看起来比实际多

2026年5月底，该邮编有55套在售房源，Redfin的城市单月数据显示库存月数为6.1。这看起来像是买卖平衡的市场，但并不准确。3月至5月只有26套完成过户，而签约的有50套。如果按签约待过户（约每月16.7套）来衡量，库存约为3.3个月。春季挂牌的房源上市快，很多在几周内就卖出，因此过户数据有滞后。

2026年3月至5月，50%的挂牌房源在两周内下架，高于2024年春季的43%，低于2025年春季的56%。

降价与在售天数

Redfin的城市数据显示，2026年5月Tenafly有7.3%的挂牌房源降价，低于Bergen County的9.6%。Tenafly的降价房源比例在2025年9月和10月秋季市场转弱时达到约14%的高点。

在售天数中位数从104.5天（截至2024年10月的窗口）降至67天（2025年10月），2026年春季为75.5天。对于一个以挂牌价107%成交的市场来说，这个天数偏长。一个可能的解释是挂牌房源分成两类：按近期成交价合理定价的房屋很快卖出，而定价高于市场的房屋则长时间挂着。

房屋类型与价格层级

在截至2026年5月的12个月内，Redfin的城市数据统计到118笔独立屋成交、12笔公寓（condo）或合作公寓（co-op）成交、4笔双户至四户住宅成交，以及2笔联排别墅成交。

镇内各区域

本地经纪人习惯按区域来介绍Tenafly。Tenafly的一家经纪公司Palmieri Properties给出了以下价格层级：

East Hill，靠近Palisades：地块较大，多为庄园式住宅，价格在$3 million到$7 million及以上，成交较慢，议价空间也更大。
West Hill和Riverdale：成熟的殖民式住宅，价格约$1 million到$2.5 million。
Downtown和Smith Hill：靠近Washington Street和学校，地块较小，是入门价位，约$900,000到$1.5 million。

这些是一家公司的估计；Redfin并不按社区发布Tenafly的数据。这些估计与邮编数据相符：约$1.5 million的中位数正好落在West Hill和downtown两个价格层级的重叠区间；如果同一窗口内有几笔East Hill的成交，很可能会拉高每平方英尺价格。

公寓与拆建房

公寓是一个规模很小、相对独立的市场。自2024年年中以来，Redfin每个三个月窗口记录到1到10笔公寓成交，中位数在$249,000到$737,000之间，取决于成交的是哪些单位。公寓在售房源从一年前的2套增加到2026年5月的10套。买家应以具体楼盘的成交历史为依据。

Redfin没有单独统计新建房或拆除重建房（teardown）的成交，因此从这些数据无法得知它们在Tenafly市场中的占比。

持有成本

房产税

根据新泽西州税务局（NJ Division of Taxation）2025年名义税率表，Tenafly 2025年的名义税率为每$100评估价值2.973，有效税率为2.086%。有效税率适用于市场价值，因此可用于估算：

$1,532,500中位价房屋：每年约$31,968（每月$2,664）。
$1,650,000独立屋中位价房屋：每年约$34,419。
$1,000,000房屋：每年约$20,860。

实际税单取决于每套房屋的评估价值。请索取当前税单，并确认近期的装修或改建是否会触发重新评估。

由卖方支付的转让费

根据Fendrick Morgan和NJ REALTORS的资料，对于2025年7月10日或之后完全签署的合同所对应的产权转让，新泽西州将原来由买方支付的1%“豪宅税”改为由卖方支付的新泽西累进百分比转让费（Graduated Percent Fee），适用于售价超过$1 million的交易，并按全部售价计算：$2 million以内为1%，$2.5 million以内为2%，$3 million以内为2.5%，$3.5 million以内为3%，超过则为3.5%。这笔费用是在标准房地产转让费之外另行收取的。

由于Tenafly有大量成交价超过$1 million，费率档位的“断崖”在这里尤为重要：

售价$1.99 million需缴1%（$19,900）；售价$2.01 million需缴2%（$40,200）。
售价$2.99 million需缴2.5%（$74,750）；售价$3.01 million需缴3%（$90,300）。
一套售价$3.6 million的East Hill房屋需缴3.5%（$126,000）。

洪水风险

洪水风险有限，但并非为零：First Street的模型估计，未来30年内有602处房产，即12.2%面临洪水风险。众议员Josh Gottheimer的办公室曾指出，Tenakill和Overpeck溪部分河段被杂物堵塞，是飓风Ida过后当地发生洪水的原因之一。如果房屋靠近溪流，请在律师审核期内查看FEMA洪水地图并获取保险报价。

月供与负担能力

以下为30年固定利率贷款、首付20%情况下的本金和利息（本息），再加上按2.086%计算的房产税。由于保险费用因房屋差异太大，未计入在内。

利率（日期）	$1,532,500：本息	本息+房产税	$1,650,000：本息+房产税
6.08%（2024年9月）	$7,414	$10,078	$10,850
7.04%（2025年1月）	$8,190	$10,854	$11,686
5.98%（2026年2月）	$7,335	$9,999	$10,765
6.46%（2026年4月）	$7,717	$10,381	$11,177
7.03%（2026年9月24日）	$8,181	$10,845	$11,677

贷款金额：$1,226,000和$1,320,000。

利率从2月的5.98%升至目前的7.03%，中位价房屋的每月本息增加了$846。如果要在7.03%的利率下维持2月的月供水平，买家只能贷款约$1,099,000，而不是$1,226,000；按首付20%计算，对应的房价约为$1,374,000，大约低10%。

如果本息加房产税占税前收入的比例为28%，在7.03%的利率下，购买中位价房屋需要年收入约$465,000（在5.98%时约为$429,000）。一套$1,000,000的房屋需要年收入约$303,000。

根据Census Reporter公布的美国人口普查局美国社区调查（American Community Survey）数据，Tenafly的家庭收入中位数为$208,200，而Bergen County为$124,884。这不到按当前利率购买中位价房屋所需收入的一半。大多数买家很可能带着上一套房屋的资金入市，或是双方都有较高收入，这使得Tenafly的购房需求与整个纽约都会区的就业和房地产市场紧密相连。

学校

根据学区官网和Wikipedia，Tenafly Public Schools是一个K-12学区，有四所小学（Mackay、Maugham、Smith和Stillman）、一所初中和Tenafly High School，学生总数约3,400人。

Tenafly High School有1,141名学生。据Daily Voice报道，在2026-27年U.S. News排名中，该校全国排名第389位，毕业率99%，大学准备度得分70.3。Niche 2026年排名将其列为新泽西州公立高中第17名。

就房价而言，关键在于学区结构：镇内所有地址都对应同一所初中和高中，因此中学并不能解释不同街道之间的价格差异。由于有四所小学，具体分到哪所小学取决于地址；签约前请向学区确认。

通勤与交通

没有客运铁路

Tenafly位于1 Piermont Avenue的哥特式车站是旧Erie Northern Branch铁路线上的地标建筑。客运服务已于1966年9月30日停止，该车站已列入国家和新泽西州史迹名录（National and New Jersey Registers of Historic Places）。

规划中沿Northern Branch延伸的Hudson-Bergen Light Rail轻轨线将止于Englewood Hospital，而不是Tenafly，沿途设North Bergen、Ridgefield、Palisades Park、Leonia和Englewood等站。联邦公共交通管理局（Federal Transit Administration）于2023年撤回此前的审查通知后，NJ Transit开始招募承包商编制新的环境影响声明草案（Draft Environmental Impact Statement）。目前没有施工时间表，因此买家不应把未来的铁路交通计入房价。

巴士

主要的公共交通是前往Port Authority的NJ Transit巴士，包括166路。Rome2Rio显示平均用时约1小时10分钟，最快约37分钟。差别主要来自桥梁和隧道的交通状况，因此请按您实际的出发时间试乘一次。步行可到downtown及其巴士站的房屋，受没有铁路的影响最小。

开发与第四轮住房计划

新泽西州第四轮平价住房义务涵盖2025年至2035年。根据该镇的住房要素与公平份额计划（Housing Element and Fair Share Plan）及其平价住房最新动态页面，州政府给Tenafly分配的未来需求为297个平价住房单位，现有需求从61个调整为10个。规划委员会（Planning Board）于2025年6月批准了该计划，赶上了保护城镇免受开发商救济诉讼的截止日期。该镇保留了申请空地调整（vacant land adjustment）的权利，这可以减少其必须规划的住房单位数量。

据Citizen Portal报道，2026年2月镇议会提出了26-07、26-08和26-09号法令，并定于3月10日举行听证会。第26-07号法令将在四个区域设立叠加分区AHO-11，允许每英亩最多20个住房单位，其中20%须为平价住房。另外两项法令调整现有叠加分区的密度，并更新平价住房相关规定。本文未能确认这些法令是否已最终通过以及具体涉及哪些地块。

叠加分区允许建设多户住宅项目，但并不强制要求建设。按每英亩20个单位计算，单个项目的规模有限，因此对独立屋价格的影响可能很小。对于想要较小户型的租客和买家来说，新建公寓或联排别墅将增加Tenafly目前较少的住房类型。

Tenafly与周边城镇比较

以下使用同样的Redfin邮编数据；每平方英尺价格和成交/挂牌比为每年四个三个月窗口按成交量加权的平均值。

邮编（城镇）	成交套数，截至2026年5月的一年	每平方英尺价格，截至2025年5月的一年	每平方英尺价格，截至2026年5月的一年	成交/挂牌比，截至2026年5月的一年
07670 (Tenafly)	136	$553	$599	103.4%
07627 (Demarest)	71	$529	$592	100.8%
07624 (Closter)	84	$479	$519	100.7%
07626 (Cresskill)	94	$481	$484	101.7%
07632 (Englewood Cliffs)	54	$513	$530	96.3%

在这组城镇中，Tenafly的每平方英尺价格最高、成交/挂牌比最高、成交量也最多。其高于挂牌价成交的比例从约38%升至48%（同样加权方式），而Closter则从52%降至39%。Cresskill的每平方英尺价格基本持平；Demarest的涨幅比Tenafly更快，约12%，与Tenafly的差距几乎消失。2026年5月Bergen County单月成交价中位数为$790,000，同比上涨5.2%，库存月数为5.0。

买家策略

使用最近六个月的每平方英尺可比成交。 最近一年房价上涨约8%，因此用2024年的可比成交会低估价格。
春季要做好竞争的准备。 按挂牌价的106.9%成交计算，一套挂牌$1.5 million的房屋会比挂牌价高出约$104,000成交。
关注已挂牌60到90天的房源。 在售天数中位数偏长而成交/挂牌比又很高，说明部分房屋定价过高，这类卖家往往会变得更灵活。
考虑秋季入市。 截至2024年10月和2025年10月的窗口，成交/挂牌比分别为98.5%和103.4%，都低于随后的春季；降价房源比例也在2025年秋季达到高点。
评估利率敏感度。 利率每变动1个百分点，$1.2 million贷款的月供大约变动$800。

卖家策略

在冬末到春季挂牌， 这时签约待过户和竞价最为活跃。
定价落在近期每平方英尺成交价区间内。 定价高于可比成交的房屋往往卖得慢。
在转让费档位附近测算两边的净收益， 即$2 million、$2.5 million、$3 million或$3.5 million附近。
公寓卖家： 在售房源已从2套增至10套，请参照本楼盘的成交价定价。
提前备好税单、洪水记录和施工许可文件， 以缩短律师审核期。

Judy Zhou在Tenafly的Keller Williams Town Life Realty执业。

未来6–12个月展望

竞争加剧而成交量下降，这种组合通常意味着有限的供应在支撑房价。这是预期房价保持稳定的理由，但并不是保证。

主要风险在于利率。2026年春季的合同签订时，利率接近或低于6.5%；目前利率为7.03%，是自2025年1月以来首次超过7%。2025年1月的利率高点并没有明显拖慢Tenafly的市场，但如果利率持续高于7%，中位价房屋的月供将比2月增加约$850，这可能会减弱像春季那样的竞价热度。

一个合理的基本预期是，2026年秋季与2025年秋季相似：成交减少、降价增多，成交/挂牌比更接近100%到103%，而不是107%。可能改变这一判断的因素包括：

更强： 利率回落到6%左右，或春季签约待过户达到50套或以上，而新挂牌仍低于2024年的水平。
更弱： 在售房源增加而签约待过户没有增加，降价房源比例高于2025年秋季约14%的水平，或纽约都会区就业市场放缓。
本地因素： AHO-11叠加分区的最终决定，税率的任何变化或重新评估，以及卖家在转让费档位附近的定价行为。

常见问题

2026年Tenafly的房价中位数是多少？

根据Redfin数据，2026年3月至5月在邮编07670完成过户的全部房屋成交价中位数为$1,532,500，独立屋为$1,650,000。三个月的中位数在不同窗口之间可能相差$200,000或更多。

Tenafly是买方市场还是卖方市场？

近期数据对卖家有利：平均成交/挂牌比为106.9%，57.7%的房屋高于挂牌价成交，按签约待过户计算库存约为3.3个月。秋季市场则相对较弱。

Tenafly的房产税是多少？

2025年有效税率为2.086%，按$1,532,500的中位价计算，每年约$31,968。实际税单取决于每套房屋的评估价值。

Tenafly有火车站吗？

没有客运服务。客运已于1966年停止，拟议中的轻轨延伸线将止于Englewood，目前仍在环境审查阶段。通勤者乘坐NJ Transit巴士前往Port Authority。

购买中位价房屋需要多少收入？

在7.03%的利率、首付20%的情况下，如果本金、利息和房产税占税前收入的28%，年收入约需$465,000。

天纳福来（Tenafly）房市2026：房价、房产税、利率与前景