恩格尔伍德悬崖（Englewood Cliffs）房价走势与房市报告｜2026年9月

恩格尔伍德悬崖（Englewood Cliffs）是一个以独立屋为主的小镇，房屋交易量小，市场数据起伏不定。根据Redfin邮编07632的数据，过去三个12个月周期中，每个周期的成交量约为54套，而且数据中的每一笔成交都是独立屋。成交量这么少，头条中位数自然波动很大：2025年春季为$2.7 million，2025年底为$1.49 million，2026年3–5月窗口为$2.03 million。

比价格更清晰的信号是议价空间。截至2026年5月的三个月里，07632的房屋平均以最终挂牌价的92.2%成交，没有一套高于挂牌价成交。一年前，这两个数字分别是98.8%和36%。而在2026年5月的Bergen County，房屋平均以挂牌价的104.2%成交，61%高于挂牌价成交。Englewood Cliffs的走势与其所在的县正好相反。

这一变化发生时，房贷利率已在2026年2月降到6%以下，因此利率无法解释这一现象。数据指向的是本地因素，主要是挂牌价远远高于近期成交价。此外，该镇2025年的有效税率较低，为0.995%；而其公立高中的安排，也与网上许多介绍所说的不同。

如何解读这样一个小镇的数据

本站图表使用Redfin数据中心（Data Center）中邮编07632的数据。每个月度数据点都是一个三个月滚动窗口，所以“2026年5月”指的是3月至5月间完成过户的交易。这让曲线稍微平滑一些，但无法弥补每个窗口只有6到8笔成交的样本不足。

因此，本文将中位数与成交/挂牌比、在售天数、高于挂牌价成交的比例放在一起解读，并比较互不重叠的时间窗口。Redfin对07632只提供“全部住宅”（All Residential）和“独立屋”（Single Family Residential）两类数据，两者几乎完全相同。数据中没有公寓（condo）、联排别墅或多户住宅类别。

两年来的房价与房贷利率

下表列出Redfin邮编数据（全部住宅）中互不重叠的三个月窗口。

时间窗口	成交价中位数	每平方英尺价格中位数	成交套数	在售天数中位数	平均成交/挂牌比	高于挂牌价成交
2024年3–5月	$2,995,000	$524	7	96	101.6%	29%
2024年6–8月	$1,700,000	$482	15	67	99.1%	47%
2024年9–11月	$1,800,000	$555	15	119	98.9%	33%
2024年12月–2025年2月	$1,765,000	$520	12	76.5	98.7%	33%
2025年3–5月	$2,700,000	$489	11	115	98.8%	36%
2025年6–8月	$1,810,000	$551	26	102	98.8%	35%
2025年9–11月	$1,494,000	$460	14	110	94.6%	21%
2025年12月–2026年2月	$1,787,500	$522	6	147	95.0%	0%
2026年3–5月	$2,025,000	$592	8	99.5	92.2%	0%

从表中可以看出：

中位数没有明显趋势。 春季窗口的数字偏高，可能是因为几套大宅集中在这段时间过户；其他窗口大约在$1.5M到$1.8M之间。
每平方英尺价格较稳定，并缓慢上升。 从2024年年中到2025年夏季的五个窗口，数值在$482到$555之间。最近一个窗口为$592，是整个序列中的最高值。但只有8笔成交，这只是一个迹象，还算不上趋势。
12个月的总成交量持平，但年内分布不均。 在三个“6月至次年5月”的年度中，成交量分别为54、53和54套。最近一年的成交集中在前段：2025年夏季成交26套，而2025年9月至2026年5月只有28套，低于一年前同样九个月的38套（15 + 12 + 11），降幅约26%。
议价空间扩大。 从2024年年中到2025年夏季，成交/挂牌比一直在99%左右，之后降至94.6%、95.0%和92.2%。高于挂牌价成交的比例在两个窗口内从35%降到0%。

房贷利率是否影响了这个市场？

根据Freddie Mac的房贷市场调查（Primary Mortgage Market Survey），30年固定利率在2024年9月下旬触及6.08%，2025年1月中旬升至7.04%，2025年全年平均约6.6%，2025年9月中旬回落到6.26%，2026年2月下旬降到5.98%。随后利率再度上升：6月下旬为6.49%，9月17日为6.95%，2026年9月24日为7.03%。

Englewood Cliffs并没有跟随这条路径。2025年1月利率达到高点时，截至当月的窗口里本地成交/挂牌比为98.2%。而在2026年2月利率低点时，这一比例为95.0%，并且三个月内没有一套高于挂牌价成交。在这样的价位上，哪些房子挂牌、定价如何，似乎比利率变动1个百分点更重要。

Bergen County则始终保持强劲：2026年5月单月成交价中位数为$790,000，同比上涨5%，在售天数中位数为63天。

供应与竞争

Redfin没有公布07632的库存月数，但可以估算。2026年5月在售房源为26套。按春季的成交速度（三个月8套）计算，约为9.8个月的库存；按12个月54套的速度计算，约为5.8个月。Bergen County公布的数字为5.0个月。春季的数字显示市场偏向买方。

其他指标也印证了这一点：

签约待过户：截至2026年5月的三个月为14套，一年前为31套。
新挂牌：20套，一年前为30套。在售房源有所减少（26套对36套），但需求下降得比供应更快。
在售天数中位数：最近五个窗口都在100天左右或以上（99.5到147天）。2026年5月全县的中位数为63天。
快速成交仍然存在。 Redfin显示，在最近一个窗口中，43%的房屋在两周内签约。定价合理的房子卖得动，其余的则长期挂着。

挂牌价与成交价脱节

07632的挂牌价中位数从截至2025年5月三个月的$1.8M，升至截至2026年5月三个月的$3.35M；在截至2026年1月的窗口中曾达到$4.05M。成交价并没有跟上。

Redfin的数据不包含单个房源的信息。当挂牌价中位数几乎翻倍，而成交价仍在$2M左右时，较可能的原因是更多高价位房屋上市，而不是整体普遍涨价。92.2%的成交/挂牌比说明，许多房屋的定价高于买家实际认可的价格。

住房类型与价格区间

Englewood Cliffs几乎全是独立屋，商业走廊位于Sylvan Avenue（U.S. 9W）沿线。大致来说，在售市场分为两类：

较老的房子，例如上世纪中期的平房（ranch）和错层屋（split-level），买家通常打算翻新或拆除重建。
较新或经过大规模重建的房子，可能占了许多$3M以上的挂牌价。

Redfin没有按房龄细分成交数据，所以无法直接衡量这种划分。但大多数窗口$1.5M–$1.8M的中位数，与$3M以上的挂牌价之间的差距，与这一划分相符。

拆除重建的经济账

重建是否划算，要看三个数字能否对得上：现有房屋的价格、拆除和建造的成本，以及建成后实际可卖出的价格。Redfin的数据限制了第三个数字：成交价中位数在$2M左右，成交/挂牌比为92.2%，而挂牌价远高于$3M，因此对转售价格的估算应以已成交的交易为依据，而不是挂牌价。本文不估算建造成本。请向本地承包商询价，并在eCode360上的第30章（Chapter 30）查阅本镇的分区限制。

不同预算大致能买到什么

仅根据上面的Redfin窗口数据：

约$1.5M：相当于2025年9–11月窗口的中位数，可能是一套较老的房子。
约$1.8M–$2.0M：是近期大多数窗口的市场中心。
$3M及以上：目前许多挂牌价集中在这个区间。2024年春季和2025年春季约$2.7M–$3.0M的中位数说明，这个价位的房子确实能卖出，但数量不多。

持有成本

房产税

新泽西州税务局（New Jersey Division of Taxation）公布的2025年数据显示，Englewood Cliffs Borough的名义税率为每$100评估价值1.165，有效税率为0.995%。有效税率已考虑评估价值与市场价值的接近程度，因此更适合用来按购买价格估算税额。

按2026年3–5月的中位数$2,025,000计算：每年约$20,150，即每月$1,679。
按$1,500,000计算：每年约$14,925，即每月$1,244。

人们常说，税率低于1%是因为Sylvan Avenue沿线的商业走廊，那里有LG Electronics北美总部和CNBC总部；本文未核实本镇应税财产的构成。买家实际缴纳的税额取决于评估价值，而不是成交价。如果成交价高于评估价值，下一次评估调整或重新评估可能会提高税单。

其他费用

新泽西州的房地产转让费和“豪宅税”规则在2025年有所调整。对于2025年7月10日或之后完全签署的合同所涉及的产权转让，原先由买方支付的1%豪宅税改为由卖方支付的新泽西累进百分比转让费（Graduated Percent Fee），对售价超过$1 million的交易，按全部售价的1%至3.5%计收。以Englewood Cliffs的价位，几乎每笔交易都会受影响，因此卖家在定价前应请律师计算具体金额。
洪水风险因房而异。本镇大部分地势较高，位于Hudson河上方，但靠近坡地或低洼地带的地块应在FEMA洪水地图服务中心（Flood Map Service Center）查询。
这里的大多数独立屋没有物业费（HOA）。

月供与所需收入

以下数据假设30年固定利率贷款、首付20%。本金和利息（本息）按 L·i / (1 − (1+i)^−360) 计算，其中L为贷款金额，i为年利率除以12。“所需收入”假设本息加房产税占税前收入的28%。未计入房屋保险，因此实际所需收入更高。

房价	贷款金额	利率	每月本息	本息 + 房产税	按28%计算所需收入
$2,025,000	$1,620,000	5.98%（2026年2月低点）	$9,692	$11,371	约$487,000
$2,025,000	$1,620,000	7.03%（2026年9月24日）	$10,811	$12,490	约$535,000
$1,500,000	$1,200,000	5.98%	$7,179	$8,423	约$361,000
$1,500,000	$1,200,000	7.03%	$8,008	$9,252	约$396,000

以中位数房价计算，2月低点利率与本周利率之间的差距约为每月$1,119，即每年约$13,400。这么大的贷款超过了合规贷款上限，因此实际利率可能与PMMS平均值不同。

Judy Zhou的Englewood Cliffs社区指南引用美国人口普查局ACS数据，家庭收入中位数为$230,611（本文未重新核对）。这还不到按中位数房价购房所需约$487,000收入的一半。这里的购房者很可能依靠前一套房子的房屋净值、现金，或远高于本地中位数的收入，这也有助于解释为什么利率变化的影响并不明显。

学校：请核实高中安排

镇内的学前班至8年级

Englewood Cliffs School District有两所学校：North Cliff School负责最低几个年级，Upper School负责3–8年级。GreatSchools给Upper School的评分为9/10，数学达标率83%，阅读达标率93%。根据SchoolDigger，2024–25学年各年级英语语言艺术（English Language Arts）达标率在82.2%到97.4%之间，而全州平均为44.9%到57.1%。

高中：是Dwight Morrow，而不是Northern Valley

一些网上介绍说，Englewood Cliffs的高中生就读位于Demarest的Northern Valley Regional High School。本文查到的资料并不支持这一说法。Northern Valley Demarest服务的是Closter、Demarest和Haworth。

Englewood Cliffs学区的高中规划页面说明，不选择私立、教会、学院（academy）或付费就读等方式的学生，可以免学费就读位于Englewood的Dwight Morrow High School。这种与Englewood Public School District之间的学区输送关系始于1967年。本镇多年来一直试图结束这一安排，改为将学生送往Tenafly High School。2002年，新泽西州最高法院（New Jersey Supreme Court）维持了教育专员（Commissioner of Education）保留这一安排的决定，该决定同时禁止Tenafly以收费方式招收Englewood Cliffs的居民。

Dwight Morrow High School与Academies@Englewood磁石项目共用一个校区。Niche给这所合并学校的评级为B，U.S. News将其排在新泽西州第170名。学区页面还提到县立学院（county academies）、磁石项目和私立学校。家庭在依赖这些选项之前，应确认哪些切实可行，以及费用如何。

将Englewood Cliffs与Tenafly、Cresskill或Demarest作比较的家庭，比较的不只是房子，还有不同的高中情况。

通勤与交通

本镇距离George Washington Bridge车程很短，Palisades Interstate Parkway和U.S. 9W穿镇而过。镇内没有火车站。Judy Zhou的Englewood Cliffs社区指南估计，非高峰时段开车到Manhattan约15分钟，大桥交通高峰时为30–45分钟，乘坐NJ Transit的156路公交到Port Authority Bus Terminal约60分钟。本文未重新核实这些数字。请在您实际出行的时段亲自试一试。

开发与第四轮平价住房义务

自2015年以来，Englewood Cliffs一直处于平价住房诉讼之中。以下几件事值得买家关注：

据Northern Valley Press报道，一位高等法院（Superior Court）法官批准了位于800 Sylvan Avenue原Unilever园区的一个开发商救济诉讼项目，共600个单元，其中120个为平价单元。本镇当时表示将提出上诉。
2024年8月6日，上诉庭（Appellate Division）判决执行本镇的和解协议。Fair Share Housing Center引用了法院的原话：“拖延履行宪法义务的时候已经结束了”（"the time for delaying constitutional compliance is over."）。
Garden Communities开发的出租项目The Sylvan将于2026年开放。Jersey Digs报道，该项目包括一栋338个单元的公寓楼和112套联排别墅，其中90个为平价单元（20%）。市场价单元的租金标价每月$2,500起。

关于第四轮（2025–2035），本镇的住房规划与公平份额计划（Housing Element and Fair Share Plan）记载了2025年5月5日的一项法院命令，确定现有需求为零、预期需求为329个单元。本镇与Fair Share Housing Center于2026年1月27日提交了同意令（consent order）。第2026-06号条例（Ordinance 2026-06）设立了Southern Sylvan Avenue叠加分区D（Overlay Zone D），允许在Sylvan Avenue 50–210号和400–440号的指定地块上建设多户住宅，密度最高为每英亩20个单元，并须预留20%作为平价住房。另一项配套条例设立了叠加分区C（Overlay Zone C）。

这对独立屋市场意味着什么：

新住房位于Sylvan Avenue走廊，而不在住宅街道上。 叠加分区条例列明的是走廊上的具体地块。
大部分是出租房。 The Sylvan的联排别墅以出租形式推广，而Redfin数据显示07632没有联排别墅成交。在售独立屋市场并没有面临新的竞争性房源。
出租房提供了另一种选择。 一些原本可能购买老房子的家庭，现在可以在镇上租住新单元。在这么小的市场里，即使需求只是小幅转移，也可能在数据中显现出来。
房产税的走向在两个方向上都不确定。 新居民需要公共服务，而新建筑也会扩大税基。需要关注的是本镇预算和学校招生人数。

Englewood Cliffs与周边城镇比较

以下数据均为Redfin各邮编的独立屋数据，采用截至2026年5月的三个月窗口，12个月成交总量由四个互不重叠的窗口相加得出。

邮编	成交价中位数	每平方英尺价格中位数	平均成交/挂牌比	高于挂牌价成交	成交量（2025年6月–2026年5月）
Englewood Cliffs 07632	$2,025,000	$592	92.2%	0%	54
Tenafly 07670	$1,650,000	$623	107.8%	65%	118
Demarest 07627	$1,495,000	$660	101.5%	30%	61
Cresskill 07626	$1,400,000	$483	102.7%	33%	70

在每平方英尺价格上，Englewood Cliffs（$592）介于Cresskill（$483）与Tenafly、Demarest（$623至$660）之间。在竞争程度上，它落后于这三个镇。同样的几个月里，Tenafly的房屋以接近挂牌价108%的价格成交，而Englewood Cliffs只有92%。数据无法说明原因。高中安排、税率、地块大小和挂牌房源构成的差异都可能起作用；对这些因素看重程度不同的买家，对哪个镇更划算会得出不同的结论。

买家策略

以已成交的交易为依据议价。 近期数据支持低于挂牌价出价。最近一个窗口平均成交价为挂牌价的92.2%，没有一套高于挂牌价成交。请卖方提供支持其挂牌价的已成交案例。
关注挂牌时间较长的房子。 在售天数中位数在100天左右或以上，许多卖家已经有好几个月时间调整预期。
出价前先确定高中方案。 确认Dwight Morrow的安排以及您考虑的任何替代选项，包括录取机会和费用。
核查评估价值。 有效税率为0.995%，相对房价而言税负较低。但如果房屋评估价值远低于购买价格，日后税单仍可能上升。
尽早获取巨额贷款（jumbo loan）报价。 按目前水平，$1.62M的贷款利率每变动0.1个百分点，月供大约变动$110。

卖家策略

参考已成交价格定价，而不是其他挂牌房源。 挂牌价中位数为$3.35M，而成交价中位数为$2.03M。挂牌价接近近期成交价，房子更有机会成为那43%在两周内签约的房源之一。
不要指望春季。 过去三年里，春季窗口的中位数每年都是最高的，但这既反映了季节性需求，也同样反映了哪些房子恰好在那时成交。
考虑重建价值。 如果您的房子很可能会被拆除重建，买家主要会把它当作土地来估值。本地建商的报价能反映这块地的价值。

未来6–12个月展望

数据显示，进入2026年底，市场偏软、偏向买方：议价空间接近整个序列中最大的水平，签约待过户减少，挂牌价远高于成交价。房贷利率已从2月的5.98%升至本周的7.03%。利率上升不太可能带来帮助，不过此前利率下降时，本地房价也没有明显反应。

以下情况会改变这一判断：

转强的信号： 成交/挂牌比回到97%以上，重新出现高于挂牌价成交的房屋，签约待过户回到2025年春夏的25–31套区间。
转弱的信号： 在售房源大幅超过2025年36套的峰值，而签约待过户仍在14套左右；或者下一个三个月窗口的成交/挂牌比低于92%。
本地动态： The Sylvan的出租速度、本镇预算或重新评估的消息，以及Sylvan Avenue叠加分区地块的进展。

这不是房价预测。每年只有约54笔成交，几笔高价成交就可能让中位数变动数十万美元。

常见问题

2026年Englewood Cliffs的房价中位数是多少？

根据Redfin，邮编07632在2026年3–5月的成交价中位数为$2,025,000，基于8笔成交。近期各窗口的中位数大约在$1.49M到$2.7M之间。

Englewood Cliffs的房产税是多少？

根据新泽西州税务局（NJ Division of Taxation），2025年有效税率为0.995%。一套$2,025,000的房子每年约为$20,150，但实际税单取决于评估价值。

Englewood Cliffs的学生上哪所高中？

根据始于1967年的学区输送关系，学生可以免学费就读位于Englewood的Dwight Morrow High School。位于Demarest的Northern Valley Regional High School并不是接收学校。家庭也会考虑县立学院、磁石项目和私立学校。

Sylvan Avenue的新住房会影响房价吗？

新单元大多是商业走廊上的出租房，因此不会与独立屋转售直接竞争。对房产税和学校的影响目前尚不清楚。

恩格尔伍德悬崖（Englewood Cliffs）2026年房市：房价、房产税与学校