克洛斯特（Closter）房市2026：房价、利率、房产税与展望

克洛斯特（Closter）的标题数字看起来很惊人。根据Redfin数据，ZIP 07624全部住宅的成交价中位数在截至2026年5月的三个月里为$1.66M，比截至2024年9月的窗口期的$1.325M上涨25%。但几乎涵盖全镇所有成交的独立屋，在同一个截至2026年5月的窗口期里成交价中位数为$1,304,500，略低于2024年9月的$1,326,500。差距来自同一季度内过户的5套联排别墅，其成交价中位数为$1.66M。

每平方英尺价格是更好的衡量指标，而它确实上涨了。按整年加权计算，独立屋每平方英尺价格中位数从约$404（2023年6月至2024年5月）升至约$517（2025年6月至2026年5月），涨幅28%；同期整个Bergen County的独立屋涨幅约为18%。

竞争在2025年有所降温，随后在2026年春季明显升温：2026年3–5月窗口期的独立屋签约待过户为37套，一年前为15套。这些合同签订时，房贷利率大约在6%至6.5%之间。而在最新数据之后，2026年9月24日，30年固定利率升至7.03%。

如何解读Closter的数据

市场数据来自Redfin数据中心（Redfin Data Center）的ZIP 07624数据。Redfin的ZIP数据采用三个月滚动窗口：“2026年5月”涵盖3月至5月的过户，“成交套数”是三个月的合计。目前最新发布的月份是2026年5月。

Closter是一个小市场。截至2026年5月的十二个月里，该ZIP共有84笔住宅成交，其中78笔为独立屋；单个季度的过户可能只有9或10笔。为减少波动，本文常把四个互不重叠的季度合并为一年，并按各季度的成交套数对其中位数加权。这只是年度数据的近似值，并非精确的年度中位数。

$1.66M的中位数是房型结构变化造成的

过去两年的大部分时间里，上图中全部住宅的中位数与独立屋中位数一致，因为这里几乎没有其他类型的房屋成交。本数据集没有该ZIP的公寓（condo）或合作公寓（co-op）数据，2–4户的楼房也只是零星的单笔成交。

2026年春季，联排别墅改变了这一情况。Redfin统计，截至2026年5月的窗口期内有5套联排别墅成交，成交价中位数为$1.66M，在售天数中位数为285天，成交价平均为挂牌价的96.9%。Redfin的单月城市数据显示，仅2026年5月就有4套联排别墅过户，成交价中位数为$1.68M。

数据并未说明这些房屋是哪些、属于哪个项目，本文也不做猜测。实际要点如下：

• 截至2026年5月窗口期的独立屋成交价中位数：$1,304,500，比一年前的$1,545,000下降15.6%。
• 同一窗口期全部住宅的成交价中位数：$1,660,000，上涨7.4%。
• 两者之间的差距来自联排别墅的成交。这并不能说明Closter的典型房屋现在价值$1.66M。

两年来的房价与房贷利率

按年度看

每平方英尺价格第一年上涨18.5%，第二年上涨8.0%。成交价中位数则先上涨约43%，再下跌约11%。两者走势不一致，是因为成交房屋的面积发生了变化。用成交价中位数除以每平方英尺价格中位数，可粗略估算房屋面积：第一年约为2,530平方英尺，第二年约为3,050，最近一年约为2,500。2024至2025年有更多大房子过户；最近一年则有更多中等面积的房子过户。而每平方英尺的价值在这两年里都在持续上升。

用同样的方法汇总并加权Redfin的Bergen County独立屋数据，同样三年的每平方英尺价格约为$380、$422和$448，涨幅分别为11.3%和5.9%。Closter两年都跑赢了全县。

利率波动带来的影响

Freddie Mac一级抵押贷款市场调查（Primary Mortgage Market Survey）的30年固定利率：2024年9月26日为6.08%（两年低点）；2025年1月16日为7.04%（高峰）；2025年9月18日为6.26%；2026年2月26日为5.98%（约三年半以来首次低于6%）；2026年4月2日为6.46%，6月25日为6.49%；2026年9月24日为7.03%。

Closter的季度数据跟随这一走势，主要体现在成交量和竞争程度上，而不是价格上。

2024年秋季的低利率推动了该数据序列中最强劲的一轮涨价。独立屋三个月成交价中位数从$999,000（截至2024年7月的窗口期）升至$1,508,000（11月）和$1,750,000（2025年3月），同时每平方英尺价格从$479升至$530。

2025年1月利率见顶后，成交量下降。截至2025年5月的窗口期只有9笔独立屋过户，为该序列中最少，在售天数中位数为115天。价格则保持住了：截至2025年4月的窗口期每平方英尺价格为$543，5月为$496。

随着利率回落，2025年夏季成交量回升，截至8月和9月的窗口期各有27笔独立屋成交。随后，2025年9月至11月的窗口期成交价中位数为$1,043,500，看起来比一年前下跌了30%。但该窗口期的每平方英尺价格为$515，高于前一年的$455。那是一个较小房屋集中成交的季度，而不是房价崩跌。不过竞争确实较弱：只有22%的房屋高于挂牌价成交，为该序列中的最低比例。

2026年春季是最活跃的时段。利率在2月下旬跌破6%。在截至2026年5月的窗口期，签约待过户达到37套，54%的房屋在两周内签约（此前为40%），在售天数中位数从115天降至78.5天。每平方英尺价格为$561，创该序列新高；不过截至2026年3月的窗口期只有$437，这提醒我们单个季度的数据波动有多大。

供应与竞争

供应几乎没有变化，变化的是需求：在挂牌数量大致相同的情况下，签约数量增加了一倍多。

Redfin没有公布该ZIP的库存月数。一个粗略的算法是用在售房源除以过去一年的月均成交量。2026年5月，30套在售房源对应每年78套成交（每月6.5套），约为4.6个月；一年前，32套房源对应65套成交（每月5.4套），约为5.9个月。两者都处于中间区间，方向是趋紧。在售房源在截至2026年4月的窗口期达到38套的峰值，为三年数据中最高，之后春季的签约把它拉回到30套。

签约更快，但成交价更接近挂牌价

2026年春季，Closter的房屋签约速度加快，但高于挂牌价的幅度不如以前。两年间，平均成交/挂牌比从102.9%降至101.1%，高于挂牌价成交的比例从55%降至42%。2026年5月，Bergen County独立屋的成交价平均为挂牌价的105.5%，66%高于挂牌价成交。

一种合理的解读是：Closter的挂牌价已经追上了买家愿意支付的价格，所以涨幅来自更高的挂牌价，而不是超出挂牌价的出价。这一点对卖家如何定价很重要。

房屋类型与预算能买到什么

Closter是一个以独立屋为主的小镇。在最近一年该ZIP的84笔成交中，78笔是独立屋，5笔是联排别墅，1笔是2–4户的楼房。想买公寓（condo）或小型多户住宅的买家，在附近联排和公寓类住房较多的城镇会有更多选择。

按最近一年平均约每平方英尺$517计算：

• 2,000平方英尺的房子约为$1.03M。
• 2,500平方英尺的房子约为$1.29M。
• 3,500平方英尺的房子约为$1.81M。

这只是算术，不是估价；房屋状况、地块、房龄以及是否新建，都会让具体房屋的价格明显偏离这条线。Redfin数据没有按街区、房龄或地块大小细分。

房产税及其他持有成本

根据新泽西州税务局（NJ Division of Taxation）的2025年名义税率（2025 General Tax Rates），Closter 2025年的名义税率为每$100评估价值2.072，有效税率为2.017%。有效税率考虑了评估价值与市场价值之间的差异，因此更适合用来根据购房价格估算房产税。

按2.017%计算，$1,304,500的独立屋中位数对应每年约$26,310的房产税，即每月$2,193。州政府的2024年住宅平均房产税报告显示，Closter住宅的平均房产税为$18,536，按2025年有效税率计算，相当于价值约$0.92M的房屋。近期成交的房屋普遍比全镇平均房产更大，而且买家实际缴纳的房产税取决于该房屋的评估价值，而不是购买价格。

各镇税率相差不大；房价本身的影响远大于税率。

其他需要预算的费用：

• 新泽西州在2025年调整了原来的“豪宅税”。对于在2025年7月10日或之后完全签署的合同所涉及的产权转让，售价超过$1M的交易需由卖家缴纳新泽西累进百分比转让费（Graduated Percent Fee），为全部售价的1%至3.5%。Closter大多数房屋的成交价都高于这一门槛，因此卖家应请律师确认自己售价对应的费用。
• 符合条件的房主可以申请州政府的ANCHOR房产税补助；资格和金额每年确定。
• 下文的月供不包括房屋保险，编制预算前应先获取报价。联排别墅买家还应询问物业费（HOA），Redfin数据不包含这项费用。

月供与所需收入

以下为30年固定利率贷款、首付20%的本金和利息，加上按2.017%计算的房产税，不含保险。本息 P&I = L × i / (1 − (1 + i)^−360)，其中i为年利率除以12。

由此可见：

1. 利率从5.98%升至7.03%，中位数房屋的本息每月增加约$721。若要在7.03%的利率下保持$1,304,500房屋在5.98%时的本息月供，买家需要把购买价降到约$1,169,500，约低10%（如果月供中包括房产税，则约为$1,201,800，低8%）。
2. 按28%的前端负债比标准（本金、利息和房产税除以税前总收入），在7.03%的利率下，购买中位数房屋需要年收入约$392,400，而在5.98%时约为$361,500。$1M的房子在7.03%时需要约$300,800的年收入。
3. Judy Zhou的Closter社区介绍列出的人口普查家庭收入中位数为$190,469。以目前利率购买中位数价格的房屋，大约需要该收入的两倍，因此大多数买家要么收入高于全镇中位数，要么首付更多（常常来自此前房屋的权益），或两者兼有。

上一次利率接近7%是在2025年初，当时Closter的独立屋过户降到一个季度只有9笔，而每平方英尺价格保持稳定。

学校

Closter Public Schools负责幼儿园至8年级，学校为Hillside Elementary School和Tenakill Middle School。高中生就读位于Demarest的Northern Valley Regional High School，隶属Northern Valley Regional High School District。

第三方评分每年都会变化，且方法各不相同。州政府的新泽西学校表现报告（New Jersey School Performance Reports）公布每所学校和学区的考试成绩、毕业率和在校人数。主要因学校而选择Closter的买家，应查看K-8学区和高中的最新报告，并向学区确认具体地址对应的学校。

通勤

Closter没有火车站。去曼哈顿的通勤者乘坐巴士到Port Authority Bus Terminal，或开车到George Washington Bridge，行程时间受交通影响差异很大。需要通勤的买家应在自己实际的通勤时段试走一次，并查看最新的巴士时刻表；本文未能独立核实目前的行程时间。

开发与分区规划

Closter Plaza已经完工，并非待建项目

Closter Plaza有时被描述为正在进行中的再开发项目，其实不是。EDENS于2012年收购了这座建于1960年代的购物中心，并宣布进行翻新；Chain Store Age报道，这座约208,000平方英尺的购物中心的主力租户包括Whole Foods Market、Target、HomeGoods和Cinemex，相关报道大多来自2016和2017年。目前的租户可在EDENS的物业页面查看。对住房市场而言，这一影响已经反映在房价中。

平价住房与第四轮义务

根据P.L. 2024, c.2，新泽西州第四轮平价住房义务的期限为2025年7月1日至2035年6月30日，各镇的具体数字按照社区事务部（Department of Community Affairs）的计算方法确定。本文未能核实Closter第四轮的具体数字，也未能核实其2025年住房计划的最终状态，因此不列出相关数字。

有据可查的是：

• Closter的法规中包含针对商业和工业区的平价住房叠加分区（Affordable Housing Overlay），允许每英亩建12套公寓，其中20%须为平价住房（出租房为15%）。
• Village School Commons是对原Closter Village School的改造再利用项目，计划建成35套限收入出租住房，采用联排别墅式布局；开发商Mastermind列出的预计完工时间为2027年。

在一个每年成交65至80套房屋的小镇，35套出租房不会改变独立屋的供应。叠加分区的长期影响更大：如果商业地块上建起包含平价单元的公寓，Closter的住房构成将逐渐不再是清一色的独立屋。

Closter与周边城镇比较

Redfin ZIP独立屋数据，2025年6月至2026年5月，采用相同的加权方法：

• Closter和Cresskill的价格相近；Closter的两年涨幅更大。
• Demarest与Closter同属一所高中，有效税率略低，但每平方英尺价格高出约14%。
• Tenafly竞争最激烈：每平方英尺价格和成交/挂牌比最高，在售天数最短。在截至2026年5月的窗口期，其独立屋成交价平均为挂牌价的107.8%。
• Closter春季需求的增幅最大。截至2026年5月的三个月里，签约待过户同比增长147%（从15套增至37套），而Tenafly增长24%（33增至41），Cresskill增长17%（23增至27），Demarest则下降26%（23降至17）。

一种合理的解释是：觉得Tenafly和Demarest价格吃力的买家转向了Closter，因为同样的预算在这里能买到更大的面积。数据与这一解释相符，但无法证明买家选择Closter的原因。

买家策略

• 按每平方英尺价格定价，而不是看标题中位数。最近一年约每平方英尺$517，再根据房屋状况和地块进行调整，比任何单一季度的数据都更可靠；一年内各季度的数字在$437至$561之间。
• 预期以接近挂牌价的价格成交。两年来平均成交/挂牌比约为101%，最近一年高于挂牌价成交的房屋不到一半。
• 按7%而不是6%做预算。在7.03%的利率下，中位数房屋每月比5.98%时多花约$721。
• 获取任何房屋的实际房产税账单和评估价值，而不要只依赖税率估算。
• 把联排别墅视为一个单独的市场。2026年春季成交的联排别墅在售天数中位数为285天，成交价为挂牌价的96.9%，这说明议价空间可能更大，不过5笔成交的记录很有限。

卖家策略

• 按市场价挂牌。成交/挂牌比接近101%，高于挂牌价成交的比例降至42%，定价过高的房子不太可能靠多个竞价挽回。2026年春季，54%的签约在两周内完成，准确定价的房子获益更多。
• 为秋季可能放缓做好准备。利率从6月下旬的6.49%升至9月24日的7.03%。如果利率升破7%像2025年1月的高峰那样抑制交易，即使房价不下跌，成交也可能放缓。
• 与面积相近的房屋比较。由于中位数会随成交房屋的面积结构波动，出售大房子的卖家应参考近期大房子的成交和每平方英尺价格，而不是全镇中位数。

未来6–12个月展望

Closter进入2026年夏季时，需求信号是三年来最强的。春季的大部分签约通常会在2026年6月至8月的窗口期过户，而Redfin尚未公布这段数据，因此夏季成交数量可能会比较可观；届时数据将证实或否定这一点。

之后利率从6月下旬的6.49%升至9月24日的7.03%。在2025年1月利率同样攀升至7.04%之后，Closter出现了该序列中成交最少的一个季度，而每平方英尺价格仍明显高于一年前的水平。如果利率维持在7%附近，类似的走势似乎最有可能出现：成交减少、在售天数延长、更多房屋以挂牌价或低于挂牌价成交，每平方英尺价格大致持平。两年28%的涨幅远高于全县的18%，如果购房负担能力收紧，再次大幅上涨的空间较小。

可能改变这一判断的因素：

• 如果利率持续回落至6%左右，可能会重现2026年春季的市场状况，并带来进一步上涨。
• 如果新挂牌数量明显高于2026年春季每个三个月窗口期24至34套的水平，议价主动权会比单纯利率变化更快地转向买家。
• 如果在售天数中位数超过100天、成交/挂牌比低于100%并持续一整年，则表明调整的不仅是成交量，还有价格。
• 更多联排别墅过户可能会在独立屋价格持平的情况下继续推高全部住宅的中位数，因此解读标题数字时需谨慎。

常见问题

2026年Closter, NJ的房价中位数是多少？

就独立屋而言，Redfin的ZIP 07624数据显示，截至2026年5月的三个月里成交价中位数为$1,304,500。全部住宅的中位数$1,660,000被5套联排别墅的成交拉高。

Closter的房价是在上涨还是下跌？

两年间每平方英尺价格从约$404升至约$517（+28%）。成交价中位数先升后降，是因为成交房屋的面积结构发生了变化。

Closter的房产税是多少？

2025年有效税率为2.017%，意味着每$1M房屋价值每年约缴$20,170。州政府公布的2024年住宅平均房产税为$18,536。

购买中位数价格的房屋需要多少收入？

在7.03%的利率、首付20%的情况下，$1,304,500房屋的本金、利息和房产税每月约为$9,157（不含保险），按28%的标准计算，需要约$392,000的年收入。

数据来源

• Redfin Data Center：ZIP 07624、07627、07670和07626，Closter城市及Bergen County数据，截至2026年5月
• Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey
• NJ Division of Taxation, 2025 General Tax Rates
• NJ Division of Taxation, 2024 Average Residential Tax
• New Jersey School Performance Reports
• PR Newswire: EDENS to Begin Renovations on Closter Plaza
• Chain Store Age: New retailers fill redeveloped New Jersey center
• EDENS: Closter Plaza
• New Jersey Legislature: P.L. 2024, c.2
• NJ DCA: Fourth Round obligation methodology
• Borough of Closter Code: Affordable Housing Overlay
• Borough of Closter: Village School Commons update
• Mastermind: Closter Village School Commons
• Judy Zhou's Closter area guide